Radar Inmobiliario de septiembre 2020

Les compartimos el informe de Radar inmobiliario, especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires de la firma Fabián Achával Propiedades.


Reflexiones iniciales y síntesis

  • Durante agosto se registraron en CABA 1.604 operaciones de compraventa de inmuebles, 45,9% menos que agosto de 2019. Se acumulan, de esta forma, 27 meses de caída interanual consecutiva, la peor la racha negativa que se registra. Nos encontramos así frente a la peor crisis de la historia del sector, tanto en magnitudes como por su duración. La pandemia y la inestabilidad cambiaria están afectando fuertemente el comportamiento wait and see, difiriendo las decisiones de compra.

  • Con un total de 91 actos concretados, en agosto, las escrituras con hipoteca marcaron un descenso del 71,9% frente al mismo mes de 2019 y representaron tan solo un 5,7% del total de las operaciones. El crédito hipotecario, lejos de traccionar el sector, no logró siquiera aportar el mínimo que generaba todos los meses.

  • La cantidad de visitas a los cuatro principales sitios buscadores de inmuebles presentó un crecimiento del 20% respecto del mes anterior. Se generaron 10,1 millones de visitas, acumulando 4 meses seguidos de crecimiento, luego del pronunciado descenso en abril de este año.

  • Respecto a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, se sigue observando un aumento interanual en la cantidad de departamentos en venta. Así, Zonaprop acumuló 28 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, con un aumento del 7,4% interanual y del 6,1% a nivel mensual, mientras que las cifras de Argenprop, respectivamente y con la misma tendencia, fueron del 19,2% y 4,7%.

  • Los precios consolidan la tendencia a la baja de los valores publicados en las principales fuentes analizadas. La caída interanual más pronunciada la midió Reporte Inmobiliario con una baja del 13,8% en agosto. Se mantiene la fuerte dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, con una brecha que oscila entre el 10 y el 30%. En este contexto, 3 factores ayudan a consolidar la trayectoria a la rebaja de precios: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares, que en septiembre tuvo una caída interanual de 24,5%; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento, que aumentó un 78% con relación a agosto de 2019 y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, en mínimos (2,3% anual).

  • Por el lado de las expectativas, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA presentó un nuevo deterioro del 20,5% en comparación con agosto, en tanto que, a nivel anual, mostró una mejora del 43% y acumula 5 meses de crecimiento interanual.

  • En los meses que viene, la economía enfrenta un escenario de alta volatilidad cambiaria producto de la demanda sostenida de atesoramiento (potenciada por la brecha cambiaria) y una oferta de dólares que se retrae, contribuyendo a la ralentización de las decisiones de compra y venta. 

Escrituras

Durante agosto se realizaron en la CABA 1.604 escrituras de compra de inmuebles, lo que significó una baja interanual del 45,9%. Con relación al mes anterior, sin embargo, este valor representó una fuerte mejora (179,9%,) y marca el mejor mes del año, aunque se mantiene lejos de los niveles pre-pandemia. El sector continúa afectado por la cuarentena y la inestabilidad cambiaria


De esta manera, se totalizan 27 meses de caída interanual consecutiva, racha negativa inédita en la historia del sector. Sin lugar a dudas, nos encontramos frente a la peor crisis de la historia del sector, tanto en magnitud como por su duración. Hasta agosto de 2019 el acumulado de operaciones en CABA sumó 8.470, lo que representa una caída del 61% en relación al mismo período de 2019. Esto es preocupante, dado que 2019 había cerrado como el peor año del sector. En este contexto, consideramos que las nuevas medidas de restricción cambiaria, al agregar mayor incertidumbre sobre el tipo de cambio, van a prolongar el comportamiento de wait and see, esto es, van a continuar favoreciendo el diferimiento las decisiones de compra.


Las escrituras con hipoteca mostraron también en agosto una mejora respecto a julio, con un total de 91 actos lo que implicó un crecimiento del 184,4%. Sin embargo, la cantidad de escrituras fue 71,9% menor respecto de agosto de 2019 y permanece en niveles mínimos. Hasta agosto de 2020, a nivel acumulado, se realizaron 648 actos, lo que representa una caída del 64,1%. Asimismo, la participación de este tipo de operaciones sobre el total fue de 5,7% y se mantiene en niveles mínimos históricos. De esta forma, los créditos hipotecarios no han logrado ni mantener el mínimo aporte que hacían al total de operaciones.


Para relevar el estado de la demanda, hemos analizado la cantidad de visitas a los portales buscadores de inmuebles. Durante agosto se realizaron 10,1 millones de consultas, 20% más que en julio y 152,8% más respecto al mes de abril. De este modo, se acumulan cuatro meses de crecimiento, acercándonos a niveles previos a la cuarentena.



Oferta

El stock de departamentos ofertados siguió en alza durante agosto, pese a todas las restricciones que existen para incorporar nuevas unidades a la venta (e.g. visitar y tomar fotografías del inmueble). Dada la ínfima cantidad de ventas que existe en el mercado actual, en ausencia de estas restricciones, el aumento de propiedades en oferta probablemente habría sido mucho mayor.


De esta forma, en septiembre se publicaron en promedio 90.300 departamentos en Zonaprop y más de 62.700 en Argenprop. En ambos casos, casi se duplica lo publicado a comienzos de 2018. En Zonaprop, el stock de departamentos lleva 28 meses de crecimiento, mientras que en Argenprop 26. Los datos de septiembre muestran -para el primer portal- una suba del 7,4% en relación al mismo mes de 2019 y un aumento de 6,1%, respecto a agosto. Para Argenprop, se registró un incremento del 19,2% i.a., mientras que respecto a agosto, fue de 4,7%. Esta dinámica no deja de ser sorprendente dado que, en otros períodos de crisis, la oferta solía retraerse fuertemente.



Precios

Como resultado del incremento en el stock de departamentos y del descenso en la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles, a nivel general, se puede observar una caída en los precios de publicación de los inmuebles.


En la comparación interanual, todos los sitios especializados marcaron caídas en los valores publicados. La baja más fuerte se observó en Reporte Inmobiliario, con una reducción del 13,8% interanual, una acumulación de 5 trimestres de caída consecutiva y en marcada aceleración. Por su lado, los valores publicados en Zonaprop de agosto marcaron una baja del 5% y acumulan 14 meses de caída consecutiva. Finalmente y de acuerdo a Properati, la baja en julio alcanzó el 2,8% interanual, con 5 meses de caída acumulada. En todos los casos, el proceso se encuentra en aceleración.


A nivel mensual, en agosto, Zonaprop lleva acumulados 17 meses de caídas con un valor del 0,8%.


Como se viene anticipando en los informes previos, sigue siendo considerable la divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre. Desde mediados de 2018, esta diferencia se viene ampliando; la brecha que se registra entre ambas cifras oscila entre el 10 y el 30%. Sin lugar a dudas, los valores de publicación no reflejan las condiciones en las que se encuentra actualmente el mercado.  Asistimos a un momento de ausencia total de valores de referencia. A modo de ejemplo, en el Radar del mes pasado, incorporamos los precios de cierre de la Oficina Central de Remax (que –asumimos- toma información de todas sus oficinas). En dicho informe, nos llamó la atención lo bajo que era el ticket promedio de algunos barrios y, por lo tanto, tomamos tales valores como representativos de departamentos de menor metraje. Este mes Remax Premium, la oficina más grande de esta firma en Argentina,  publicó sus valores de cierre promedio por barrio. Como podemos observar en la tabla, se corrobora una gran divergencia en los precios de cierre promedio, que van de -1% a casi -30% para ciertos barrios. Esto pone en evidencia que los precios de cierre promedio, incluso en una misma empresa que comparte sistema e información, tampoco sirven de referencia de valor para el mercado.



Ante este escenario, nos interesa destacar los factores que podrían contribuir a la profundización de la caída de los precios. Un primer elemento a considerar es el costo de la construcción medidos en dólares. Este constituye (junto al precio de la tierra) una referencia obligada para determinar el precio del m2 de venta en todo el sector. Por ello, la drástica disminución que se verifica desde mayo de 2017 ejerce presión sobre todo el mercado y no sólo sobre las unidades de pozo, a estrenar o en los nuevos proyectos. Según Reporte Inmobiliario, en septiembre, el costo de la construcción por m2 en dólares se ubicó en USD 487, marcando una caída del 24,5% interanual y una suba del 4,1% mensual. Este dato es central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta como unidades a estrenar, ello debería presionar fuertemente sobre el precio de los departamentos usados.



El segundo factor a considerar es la baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador es reflejo del rendimiento de la inversión en el sector (muchas veces originado en el ahorro doméstico en formato “ladrillo"). De acuerdo a los datos de Zonaprop, en agosto, la rentabilidad bruta se ubicó en el 2,3% anual, continuando en valores mínimos dentro de la serie, aun con la suba intermensual del 8,1% en este mes. Este leve crecimiento se debió al aumento promedio que experimentaron los alquileres producto de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres.


Finalmente, el último factor a considerar es el indicador combinado del esfuerzo en términos de salario para comprar un departamento de 60m2, que hoy se encuentra en máximos históricos. La cantidad de salarios promedio en dólares requeridos para la adquisición viene presentando una suba sin precedentes desde marzo. En agosto se necesitaron 358,8 salarios para comprar un departamento de 60m2, 78% más de lo que se necesitaba un año atrás, cuando se requerían 201,6 salarios. 



Expectativas

En esta sección analizamos, por un lado, el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y, por el otro, las variables que pueden influir sobre ellas. Como aproximación al estado actual de las expectativas tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) que desarrolla la Universidad Torcuato Di Tella. El ICC muestra cuáles fueron las perspectivas sobre el consumo de bienes durables para este mes. La predisposición para la compra de bienes durables en septiembre empeoró -4,1% frente a agosto, aunque mejoró en 49,5% con relación a septiembre del 2019. De esta forma acumula 5 meses de crecimiento interanual consecutivo.


Asimismo, la predisposición a la compra de automóviles y casas en CABA exhibió una nueva baja mensual, con una caída del 20,5%; no obstante, tuvo una mejora del 43% respecto de septiembre de 2019, acumulando también 5 meses consecutivos de crecimiento.


Se mantiene, por lo tanto, un panorama de muy pobre crecimiento para el sector en los meses que restan del año. Las variables que influyen sobre las expectativas de compra a nivel agregado son múltiples: nivel de actividad económica, evolución de los salarios medidos en dólares, crédito hipotecario, regulaciones cambiarias y, como condición básica, cierto grado de estabilidad económica, entre las principales. En nuestro país todas se relacionan al balance cambiario y, por dicha razón, en esta sección analizamos aquellas que impactan positiva y negativamente en la disponibilidad de divisas del país.  En los días que van de septiembre, la presión sobre el dólar restableció la inestabilidad en el mercado cambiario. En la cuarta semana de septiembre, la brecha entre el dólar oficial y el paralelo alcanzó 86,2%, a partir del salto observado a mediados de mes en las cotizaciones alternativas. Por su lado, el spread con el dólar CCL alcanzó 95% casi igualando el pico de mayo 2020.


Esta brecha entre las cotizaciones del dólar son centrales, dado que afectan directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas por los incentivos negativos para (no) liquidar divisas, debido a la estrategia de adelantar importaciones y, por último, por el incentivo que supone para la compra de divisas oficiales y su posterior venta al valor paralelo para obtener una ganancia. Durante el transcurso de septiembre  mes incompleto), el BCRA intensificó la venta de divisas para contener el tipo de cambio, acumulando un total de USD 1.179 millones.


Este nivel de intervenciones por parte de la autoridad monetaria no es sostenible en el tiempo debido al stock de reservas. La variación de reservas brutas en lo que va de septiembre fue de USD –414 millones. Para analizar la capacidad real de intervención del BCRA en el mercado cambiario es necesario evaluar el nivel de reservas internacionales netas de los depósitos en USD y de ciertos prestamos (Swap Chino, DEGs) entre otros. Las reservas netas se ubican entre los USD 4 mil y los USD 7 mil millones (según el método de cálculo), esto es, un nivel bajo para mantener la actual demanda de dólares para atesoramiento del sector privado. En el plazo de un mes corrido, las reservas netas cayeron 1300 millones y la dinámica es insostenible. Si tomamos las reservas “liquidas” (sin oro), el panorama es aún más grave.


Sin lugar a dudas el mayor problema está en la demanda de atesoramiento de las personas. La formación de activos externos había alcanzado en julio su cuarto crecimiento interanual sucesivo y los datos preliminares de agosto señalan un fuerte incremento. La cantidad de personas que demandaron divisas pasó de 2,5millones en el pico de octubre a casi 5 millones en agosto. Por este motivo el gobierno lanzó un conjunto de medidas tendientes a reforzar más los controles cambiarios


Por el lado de la generación de dólares, durante agosto la liquidación de divisas de exportadores de cereales y oleaginosas tuvo una baja interanual de 23,1% con un total de USD 1.743 millones, la segunda caída mas acentuada después de febrero. Así, el acumulado en estos ocho meses es 43,7% menor al del mismo periodo de 2019; ello puede explicarse por el descenso en la caída de los precios internacionales, las dificultades logísticas causadas por la pandemia, pero también al comportamiento especulativo debido a la brecha cambiaria. A lo anterior, debe añadirse el riesgo de sequía, que anticipa un panorama difícil desde el lado de la generación de divisas. En conclusión, en los meses que viene la economía deberá enfrentar un escenario de extrema volatilidad cambiaria producto de la demanda sostenida de atesoramiento (fogoneada por la brecha cambiaria) y de una oferta de dólares que se retrae. Las medidas de profundización del CEPO generaron mayor incertidumbre al impactar sobre las expectativas de devaluación. Esto impacta fuertemente en la adquisición de bienes durables y esperamos un mayor ralentización del sector. 



Fuente: Fabián Achával

Entradas destacadas
Entradas recientes
Archivo
Buscar por tags
Síguenos
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square