Lote, pozo y usados low cost, las oportunidades de inversión inmobiliaria en pandemia

La pandemia ocasionó daños serios en la industria de Real Estate. Se podría decir que gran parte del mercado (locales comerciales, oficinas, alquileres, compraventa de propiedades, inmuebles industriales) recordará el 2020 como uno de los peores años de la historia. Para algunos, incluso, las expectativas no son nada alentadoras de cara al 2021. Poco a poco, a medida que la cuarentena se fue flexibilizando, la demanda creció, de la mano de nuevos desafíos. Y algunos segmentos encontraron en la crisis una gran oportunidad. Para conocer cuáles son los nichos de inversión inmobiliaria del momento, consultamos a distintos especialistas.


Venta de lotes

Las oportunidades en el sector hoy se centralizan en lotes terminados y entregados por debajo de su costo de construcción. “Impensado tiempo atrás, hoy se puede comprar un lote en la zona de Canning o Ezeiza por valores que van de u$s10.000 a u$s15.000. También en barrios muy consolidados y tradicionales hay lotes de 1.100 m2 a u$s33.000. Momentos de oportunidad que junto a la brecha blue y oficial apalancan el modo lote más obra”, afirma Damián Garbarini, titular de DG Negocios Inmobiliarios. Los especialistas coinciden en que este segmento está atravesando su “veranito”. La pregunta es ¿cuánto durará? “Por lo pronto hoy asoman 180 días por delante con esta fórmula que se vuelve la mejor opción a la hora de invertir en el mercado inmobiliario actual”, asegura Garbarini. En cuanto a valores de lotes y chacras suburbanas hay una dispersión bastante grande que va desde los u$s10.000 por unidades de 800 m2 a u$s100.000 en barrios de chacras exclusivos. “Claramente, la posibilidad de contar con un lote con verde, en tiempos de cuarentena, y con los valores actuales de construcción, y construir una casa termina siendo una oportunidad real, por la conveniencia del costo actual y final en dólares, con precios similares a los del 2002/2003”, refuerza Martin Fabiani, Socio de Fab Consulting.


Inversion en pozo

“Es el momento más bajo de las últimas décadas en cuanto al costo de construcción”, coincide Carlos Spina, director de Argencons. “Si buscamos un momento de quiebre, por ejemplo marzo de 2018 y lo traemos a hoy, el índice de costo de la construcción no llegó a multiplicarse por 3, mientras que el dólar se multiplico por 9. Una relación 3 a 1 en términos de costo, con unos precios que si bien han bajado, nunca lo han hecho tanto”, insiste el especialista, quien considera que “estas coyunturas han hecho que nuestros inversores hagan los mejores negocios, porque el fideicomiso al costo como lo concebimos es la forma más clara, transparente y directa de trasladar la mejora de costos a las unidades y por ende a los fiduciantes”. Para Spina, “hoy es un buen momento para entrar en pozo porque permite capitalizar esa oportunidad que te generan la brecha y una devaluación que tiene un lento traslado a precios. Ese traslado esta vez entendemos que va a ser lento porque el cuadro recesivo en el que estamos, hace que por los próximos dos años seguro no haya un fuerte traslado a precios. Con lo cual si esto se mantiene así, como el dólar ya ganó, tenemos una posibilidad grande de capitalizarlo con el correr del tiempo”.


Al igual que Spin, Fabiani concuerda que la oportunidad para inverter desde el pozo es hoy. “Los desarrollos de pozo que puedan ser financiados en pesos. Propiedad horizontal, condominios de viviendas, townhouses o casas llave en mano con lote incluido. Actualmente, con el costo de la construcción por debajo de niveles históricos en dólares, los desarrollos que se permiten financiar su obra en pesos, tienen un gran atractivo por costo, locación y tipo de producto. Encontramos muy buenas oportunidades de este tipo en CABA, tanto en Palermo, como Recoleta y Belgrano, como en GBA Norte, San Isidro; Punta Chica; Tigre y Pilar. Hay unidades a financiar en pesos durante el transcurso de la obra, o incluso a 10 años con sistema de financiación propia”, cuenta el empresario.


Venta de departamentos usados

El mercado del usado también presenta buenas oportunidades, aunque se da en cierto tipo de operaciones, en general con propietarios que por la poca demanda bajan el costo de la propiedad (hasta un 30%). Otro ejemplo se da en unidades en sucesión “que se debe vender para repartir el dinero entre herederos. Estamos hablando de departamentos que hoy se venden en u$s2200 el m2 en el barrio de Recoleta. Son de época, algunos hay que reciclarlos y, al estar el costo de refacción bajo, se presentan como una buena oportunidad a un precio relativamente accesible. Creo que las oportunidades están ahí”, remarca Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.


Para Pablo Sánchez, Director de RemateInmobiliario, “hoy el mercado está demandando oportunidades a precios reales y acordes al contexto actual, con el peso muy devaluado, inflación arriba de los dos dígitos altos y el dólar que se ha convertido en un bien escaso, sumados a una demanda que está en franca retracción desde el 2018. Hay ofertas de propiedades residenciales, corporativas y comerciales a precios base de subasta de hasta un 50% de los precios de publicación. Hay unidades que parten desde los u$s800 el m2 como es el caso de un departamento de 3 ambientes con dependencia, un dúplex de 3 ambientes a estrenar con vista abierta y amenities a u$s 1.700 el m2, o un monoambiente en un desarrollo próximo a entregarse en u$s 1.430 el m2, todas ellas en CABA. También hay en Zona Norte de la Provincia de Buenos Aires emprendimientos premium a estrenar, full amenities a u$s 2.222 el m2. En todos los casos son verdaderas oportunidades de inversión para el comprador y la certeza del vendedor que podrá rápidamente hacer líquidos sus ladrillos”, explica Sánchez.


Propiedad fraccionada

El sistema Fractional o Propiedad Fraccionada es una inversión inteligente ya que quién ingresa es propietario de su unidad. “Utiliza el tiempo que necesita en fines de semana, o semanas completas, con servicios Premium y la inversión mínima para una propiedad en Buenos Aires es de u$s7500. Podes obtener renta del tiempo que no utilices, no tenés que encargarte del mantenimiento y pagas proporcionalmente al uso de tu propiedad”, argumenta Enrique Rebaudengo, CEO de Fractional Consulting Group. También existen propiedades hoteleras que admiten este tipo de inversión. Si bien su aplicación se ha extendido principalmente en inmuebles destinados a segunda vivienda o residencia de vacaciones, recientemente ha llegado también al mundo hotelero. “La propuesta del hotel consiste en la venta de fracciones de sus chacras, lofts o suites, todas amobladas y equipadas con ropa blanca y vajilla. La adquisición brinda al comprador la posesión inmediata y escriturable bajo la figura de fideicomiso”, concluye Rebaudengo.


Fuente: Ámbito

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