Departamentos en pozo bajan más de 12% en dólares en año y medio

Los datos del mercado inmobiliario no parecen alentadores. Según el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en septiembre se labraron 2181 escrituras, lo que mostró una caída del 24% respecto al año anterior y una baja que acumula ya 28 meses en retracción. Lo cierto es que la ley de la oferta y la demanda no parece existir en este sector, porque a pesar de la caída de las ventas, los precios se desaceleran muy lentamente. Los datos de Zonaprop muestran que los valores de los departamentos en pozo en la Capital descendieron apenas un 12,3% en relación al primer trimestre del 2019. “Hoy tenes un mercado que no necesita vender y por ende no baja los precios, eso se da sobretodo en las unidades usadas. Pero en el caso de los emprendimientos en pozo va a depender de cada desarrollador y de las características de cada emprendimiento”, explicó al diario Ámbito Financiero Alejandro Ginevra de presidente de GNV Group. “Lo que se vende es en pesos y tiene en promedio una baja de entre el 15 y el 20%”, describió el especialista.


El informe de Zonaprop revela que el precio promedio de los departamentos en venta de la Ciudad de Buenos Aires en dólares acumula una caída de 6,9% desde el precio máximo registrado en el primer trimestre de 2019. Ahora bien, las unidades más chicas (de uno y dos ambientes) caen más que los departamentos grandes (-8.2% vs -5.6%). Mientras que los inmuebles a estrenar acumulan una baja de un 8,7% durante el mismo periodo y los usados descienden un 6,7%. Lo que evidencian estos datos es que las unidades a estrenas y en pozo son las de mayor caída y esto se debe a la suba del dólar y la fuerte baja en el costo de la construcción “hoy es barato edificar, pero no sabemos cuánto va a salir de acá en tres años”, aclaró Ginevra. Para el especialista los precios no van a seguir en baja: “Ya llegaron a su tope, ahora se irán recuperando, pero el alza será lenta, no de un día para el otro”. En este sentido concluyó que “el blanqueo de capitales genera expectativa de que suban los precios de los inmuebles porque se activarán las ventas”, agregó Ginevra.


Para Norberto Lepore, dueño de la inmobiliaria homónima, los precios bajaran aún más en dólares. “Es un poco mayor al 12%”, detalló el especialista. Es que según el barrio las bajas alcanzan el 20% como el caso de Retiro y Parque Chas. “Independientemente de eso, la rentabilidad se mantuvo para las constructoras y desarrolladoras porque los costos cayeron también. Si antes te costaba u$s 1.000 el metro de obra, hoy te sale u$s 700”, concluyó Lepore. “El que está arrancando una obra hoy de cero, el lote lo paga con permuta de inmuebles a futuro, al construir en pesos, hoy es más barato edificar en el país por la diferencia cambiaria, esos son los inmuebles que más bajan sus precios al público”. Ahora bien, “hay una brecha entre el producto terminado y las obras nuevas que representan casi dos mil dólares, cuando antes eran de 700 dólares”, agrega Lepore. Por ejemplo, las unidades en pozo “en Caballito se vendía a un valor de u$s 3.200 el m2 ahora es de 2.800 el m2”, concluyó el especialista.


Si se toma como punto de referencia inicial para hacer el análisis el mes de abril de 2018 (previo a las devaluaciones de la administración del gobierno de Mauricio Macri), las unidades en pozo bajan un 10.7%, mientras que el costo de construcción (CAC) medido en dólares acumula una caída del 49.5% (tomando como referencia un dólar promedio entre oficial y el dólar financiero CCL). “Se amplía, por tanto, el margen del desarrollador, generando incentivos para la inversión inmobiliaria, se trata de una oportunidad para los inversores”, explican desde Zonaprop. Un dato importante a tener en cuenta es que casi el 100% de los precios están en dólares, aunque las cuotas se pagan, en la mayoría de los casos, en pesos. “El segmento de los anuncios de pozo en la Ciudad de Buenos Aires registra un proceso de mayor dolarización desde fines de 2016. En ese entonces la oferta nominada en pesos correspondía al 25% de los avisos. Actualmente, solo el 3% de los avisos de pozo se anuncia en pesos, el 97% se anuncia en dólares”, detalla el informe de Zonaprop


Fuente: Ambito

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