Declaración de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) sobre la ley de alquileres.

June 12, 2020

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Declaración del Presidente, Dr. ENRIQUE L. ABATTI

 

 

TÍTULO I 

Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación 

ARTÍCULO 1º.- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: 

“ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”. 

Comentario: Es positivo por la inmediatez y costo cero de este tipo de notificación. 

 

ARTÍCULO 2º.- Sustitúyase el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: 

“ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: 

  1. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. 

  2. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución de la tenencia del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas; 

  3. el pago de valor llave o equivalentes; y 

  4. la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”. 

Comentario: Esta norma rige solo para la locación de destino habitacional y limita el monto del depósito de garantía a un solo mes, equivalente su valor al primer mes de alquiler, independientemente de la cantidad de años pactados como plazo contractual, lo cual deja al locador en una delicada situación ante incumplimiento del inquilino que superes el valor del depósito. 

Es disposición de orden público. Pero nada impediría que un tercero entregue sumas adicionales, sin restricción alguna, ya que a él no le alcanza la limitación imperativa. 

Otra novedad respecto del régimen anterior también está dada por la obligación del locador de devolver al locatario el depósito actualizado conforme al valor del último mes de alquiler vigente, debiéndolo hacer efectivo al momento de la de la restitución de la tenencia del inmueble. También en caso de haberse pactado la entrega de montos inferiores a la de un mes de alquiler, el locador devolverá la parte proporcional; al especto, vemos que pueden entregarse cantidades inferiores, pero no mayores. La actualización del valor es una disposición equitativa. 

Otra forma sería por entrega de moneda extranjera, que de acuerdo al art. 765 del CCyC, es “cosa” y no moneda, por lo que el depósito en vez de ser irregular (art. 1367 CCyC) como los es el dinero –cosa fungible-, sería regular

(art. 1356 CCyC) y con ello, la “cosa” moneda foránea no se deprecia como sucede con la moneda local de curso legal. También podría entregarse cosas como barras de oro, monedas de oro extranjeras (si fueran argentinos oro, al tratarse de moneda de curso legal, sería depósito irregular). En relación a la valorización de la “cosa” moneda extranjera con el paso del tiempo, por depreciación de la moneda legal, la norma nada dice, por lo que estimamos que por razones de sentido común y buena fe (art. 961 CCyC), habría que estar a que el valor original al momento de la contratación, no supere el de un mes del alquiler inicial, independientemente de si luego supera el monto del último alquiler o de los que se vayan devengando durante el decurso contractual.

 Cuando existan deudas por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la restitución del inmueble no se encontrase facturada, podrá convenirse la cancelación de tal obligación, tomando  los montos dinerarios del último servicio o expensas pagado, o bien el locador podrá retener del depósito una suma equivalente a dichos montos en garantía de pago y una vez que el inquilino abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien restituirá de inmediato las sumas que hubiere retenido.

Sigue vigente la prohibición de pago de valor llave, a que no se trata de locación de finalidad comercial. 

La nueva normativa prohíbe la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original. Esto es para evitar los incrementos de alquileres fuera del contrato (vulgarmente denominados “en negro”), pero en la práctica será difícil erradicar esa mala práctica, ya que nada impediría que un tercero ajeno a la relación contractual locativa, suscriba contratos de mutuo garantizados con pagarés, con otro tercero personero del locador.     Abatti – Rocca (h) Manual de Alquileres, pág. 138              

 

ARTÍCULO 3°.- Sustitúyase el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente: 

“Artículo 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1199. 

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.” 

Comentario: Se aplica a todo destino locativo. No es observable, ya que tiende a evitar las constantes mudanzas y consi