El mercado inmobiliario después de la cuarentena: precios más bajos pero también menores costos para construir

June 2, 2020

A pesar de los dos años que lleva en recesión, el sector tiene buena expectativas respecto del rebote de la actividad. Aún con precios en baja.

A dos meses y medio de iniciada la cuarentena preventiva y obligatoria dictada por el Gobierno, todos los sectores de la economía evalúan cómo volver al ruedo en sus respectivos negocios. Entre los más perjudicados por la coyuntura se encuentra el mercado inmobiliario porque -además de la inactividad por la cuarentena- arrastra las secuelas de dos años de recesión. En abril, según los datos del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, se firmaron sólo siete escrituras en el ámbito porteño. En Provincia, solo una. Fue el vigésimo tercer mes consecutivo de caída para el sector y el peor mes de la historia.

 

No obstante, los empresarios mantienen la esperanza de que se produzca un rebote que pueda reanimar la actividad. Lo hacen bajo la convicción de que “el ladrillo siempre es una reserva de valor”. También evalúan -en un escenario postpandemia- qué se puede esperar de los precios de los inmuebles usados y nuevos, y cómo quedarán los costos para la construcción.

 

Evolución de las operaciones de compra / venta, en CABA

Alejandro Bennazar, presidente de la Camara Inmobiliaria (CIA) visualiza que en la postpandemia -en un escenario donde el dólar se estabilice, la inflación esté mas contenida y exista mayor previsibilidad a futuro- habrá dos tipos de mercados. Por un lado, el de inmuebles usados con precios que ya empezaron a bajar (con contraofertas que hoy llegan al 40%) y lo harán más hacia adelante. Por otro lado, emergerá "un segmento muy valorizado en otras propiedades: mas alejadas con más espacio, departamentos con grandes balcones y PH con patio. En este caso, como no hay mucha oferta de este tipo, se podrán sostener mas los valores", señala.

Norberto Lepore, con inmobiliaria en la Capital Federal, coincide en que hay una demanda retenida (gente que no se pudo mudar) desde el año pasado y que ese stock acumulado de inmuebles engrosará la oferta en un escenario post crisis. Según el empresario, también la resolución de la deuda con los bonistas va a distender el mercado, así como otras herramientas que puedan implementarse para incentivar las ventas como la utilización de los Cedines, dijo refiriéndose a los certificados de descuento para la compra de bienes registrables que se utilizaron en 2013 y ahora las inmobiliarias quieren volver a instaurar.

 

El empresario Horacio Ludigliani de la firma que lleva su nombre explica que: “Si bien no se puede hacer futurología en el desarrollo inmobiliario en la Argentina, podemos hacer el análisis de probables escenarios de los próximos meses. Con el mercado retraído por el Covid 19 , ventas y permisos de obra en caída desde abril de 2018, ya comienzan a bajar los precios en dólares de las unidades en oferta”, dice.

“Hoy en día, se escuchan ofertas de entre un 30% y 40 % menos en dólares. La devaluación de la moneda impacta directamente en el sector, dado que siempre la propiedad se encontró dolarizada. Pero seguramente surgirán oportunidades para los que atesoran dólares para comprar terminados a estrenar y usados a mejor precio”. También, habrá oportunidades para quienes “dolaricen“ pesos a través de compra de unidades en pozo, con cuotas en pesos más ajuste CAC", estima.

El empresario inmobiliario Sebastian Cantero destaca precisamente esa oportunidad: "En materia de construcción, el 70% del costo de obra es en pesos. Pero como el mercado de Real Estate se manejó histórica mente en dólares se abre una gran chance, no solo para el desarrollador sino también para los inversores o compradores porque ambos se verán beneficiados por la baja que será trasladada por la diferencia cambiaria".

 

 "Un metro cuadrado de construcción con arquitectura, materiales, mano de obra, proyecto, dirección de obra estaba en torno a los US$900 antes de la pandemia. Hoy esa misma construcción está en US$600 (reales), por lo cual hay una baja superior 30%. Eso se tiene que ver reflejado en el consumidor final", se entusiasma.