Propuestas para superar obstaculos en CABA

May 5, 2020

Los cortocircuitos que generan las nuevas normas de edificación en Buenos Aires y la digitalización de las aprobaciones requieren instancias de diálogo más eficaces entre el sector público y las asociaciones profesionales.

 

A principios de 2019, entraron en vigencia una serie de instrumentos que cambiaron radicalmente las normativas y la metodología de construcción en la Ciudad: 1) Se aprobaron nuevos Códigos Urbanístico y de Edificación. 2) Se aprobó una ley de Plusvalía Urbana que fijó un tributo sobre la mayor capacidad constructiva. 3) Se generalizó la tramitación de permisos de obra en forma digital. El nuevo Código Urbanístico se propone corregir las disrupciones producidas por la aplicación del anterior Código de Planeamiento Urbano de 1977, que respondía a los conceptos urbanísticos de la época: predominio del automóvil particular, separación de usos, aplicación del FOT y otras. El FOT es un cociente que relaciona la edificabilidad con la superficie del lote, y aplicado al parcelario porteño dio como resultado el perfil “en escalera” de las cuadras porteñas, dado que las parcelas tienen diferentes superficies y se achican hacia las esquinas; a diferencia de Manhattan, de donde se tomó el concepto. Las nuevas normativas imponen la mixtura de usos urbanos y alturas uniformes por zona, eliminan el FOT, introducen conceptos de compromiso ambiental y eliminan en la práctica la construcción de torres que superen la altura de los edificios entre medianeras. El nuevo Código Urbanístico se aplica, en realidad, sólo a la mitad de la superficie de la ciudad aproximadamente. El resto está comprendido por las denominadas Urbanizaciones Especiales, que no se modifican; y las tierras de propiedad de los estados municipal y nacional, que aplican normativas ad hoc en cada caso, inclusive permitiendo la construcción de torres que están prohibidas en el tejido urbano privado. Era lógico prever, y efectivamente está ocurriendo, que un cambio de raíz en la normativa de edificación como el introducido iba a llevar un tiempo bastante prolongado de adaptación, compresión y ajuste; que en el ínterin genera muchos inconvenientes como los que se vienen dando y se ha venido haciendo notar en estos meses desde la puesta en vigencia de la normativa. También, es natural que un cambio radical en la tramitación de obras necesite un período especial de conocimiento y adaptación a las nuevas normas; a pesar de que con el uso de la tramitación digital se proponía apostar a la transparencia y a la rapidez, eliminando arbitrariedades y demoras.

 

Sin embargo, la aplicación en la práctica no ha resultado, hasta ahora, como se pretendía. En una época de profunda y sostenida recesión económica, que dificulta notablemente la inversión en construcción, la realidad de los trámites en el GCABA desanima aún más a los inversores y complica la actividad de los desarrolladores y profesionales. Si bien el gobierno porteño brinda toda la información sobre la aplicación de las normas en todas las parcelas de la ciudad a través del Plano Abierto BA, instrumento valioso para la planificación urbana, surgen otros múltiples problemas. A nuestro juicio los principales son:

  • Dificultad de dialogar con los agentes del gobierno sobre la aplicación de las normativas.

  • Demoras y falta de claridad en las consultas que se deben cursar por vía electrónica.

  • Duplicación en el circuito administrativo, dado que las obras de más de 1000 m² pasan, al final de su tramitación, por otra instancia de control (DGIUR);

Lo cual genera una cantidad enorme de expedientes que deben ser revisados por un mismo funcionario y, en consecuencia, enormes demoras. Estos inconvenientes redundan en que la ansiada mejora en términos de transparencia y eficiencia en las tramitaciones se transforme en lo opuesto: un aumento de las demoras y de la burocracia. Es por eso que el gobierno de CABA debería revisar el circuito administrativo en procura de una mayor fluidez y mejoras en el tiempo y claridad de las respuestas a las consultas; mucho más al tener que cursarse las mismas de manera electrónica ya que, si bien es cierto que mejora la “trazabilidad”, dificulta la interpretación y el entendimiento. Relacionado con este último punto, las autoridades deben establecer un vínculo fluido de trabajo con las organizaciones profesionales para recuperar el diálogo urbanístico y arquitectónico, y alcanzar una buena empatía entre los profesionales de ambos lados del mostrador.

 

Ariel Venneri

Socio de MAHE Desarrollos Inmobiliarios y onsultor asociado de M&R.

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