Cómo ganar dinero, sin dinero, en Real Estate

May 4, 2020

La crisis económica por el Covid-19 abre oportunidades a ahorristas que quieran obtener un mayor rendimiento en el mercado de Bienes Raíces. 

 

No es ninguna novedad que Argentina arrastra hace meses una importante crisis económica, que no ha hecho más que agravarse por la pandemia de Covid19 y la cuarentena obligatoria que ya lleva más de un mes. El sector inmobiliario, sin dudas, es uno de los segmentos que más se ha visto afectado por la situación y las estadísticas no pueden ser peores. Sin embargo, la crisis económica abre oportunidades a ahorristas que quieran obtener un mayor rendimiento ¿Cómo es eso?

 

En Argentina hay más de un millón y medio de ahorristas con dólares guardados en sus cajas de seguridad. Según un estudio realizado recientemente por el economista Fernando Marull, los argentinos poseen unos USD 130.000 millones en colchones, cajas de seguridad y depósitos bancarios. Estos ahorristas suelen resguardar su patrimonio hasta que una oportunidad se les presente y puedan incrementar el mismo.

Y la crisis actual parece ser la oportunidad que estaban esperando. Para aquellos que estén dispuestos a asumir el desafío de invertir en real estate, quisiera compartirles 10 técnicas que suelen utilizar los inversores inmobiliarios de diferentes etapas de sofisticación y aporte de dinero.

 

Técnica 1: Intermediar en el Sector. Lo primero que debes hacer es identificar al mejor bróker o corredor de tu mercado y ofrecerte a trabajar con él para aprender. Para ello, debes brindarle una buena razón por la cual tiene que confiar en ti, compartir con él una base de todos tus contactos y contarle sobre tu experiencia y tu deseo de invertir en inmuebles. Es importante mostrarse siempre como una persona que busca aprender sobre el negocio, sobre cómo captar y vender inmuebles.

 

Técnica 2: Comprar en corto inmuebles. Esta técnica es muy utilizada por personas que ya están dentro del mercado. Se da cuando una persona logra comprar con contrato privado un inmueble que seguramente podrá vender con una inversión comercial o puesta a punto en un precio de mercado en un plazo corto de tiempo (1 cuatrimestre). El vendedor resuelve su situación (vende y recibe algo de dinero en el contrato privado) y el inversor compra debajo de mercado y asume el riesgo de venderlo en el precio de mercado, invirtiendo una suma de entre el 15% y 20%.

 

Técnica 3: Ingreso pasivo sin comprar inmuebles. Para aplicar esta técnica, lo primero será identificar qué necesidad de alquiler se encuentra insatisfecha y buscar propiedades que podrían adaptarse a esa necesidad. Para ello, habla con el propietario, proponle tu modelo de subalquiler, ten a la mano un sólido contrato de subarrendamiento y un modelo gráfico que pueda derribar todas sus objeciones. Te sugiero que contrates a un abogado familiarizado con el negocio inmobiliario para que te lo elabore. En él, debes establecer que el sub-inquilino te pagará a ti y tú a su vez al propietario. Un ejemplo clásico es el alquiler de departamentos pequeños para AIRBNB o la casa grande dividida por habitaciones para estudiantes, etc.

 

Técnica 4: comprar, remodelar y vender. Empieza por buscar la “peor” casa de la “mejor” zona. De ser posible que sea “pequeña”, así los costos de la remodelación son bajos. Pon el foco en los aspectos estéticos y asesórate con un arquitecto y decorador. Es importante que el costo de la compra y la reforma sea como máximo un 75% u 80% del valor final de venta, incluyendo gastos e impuestos.

 

Técnica 5: Remodelar y vender sin comprar. Busca una casa con las mismas características que mencioné en la técnica 4. Una vez que la hayas localizado, puedes realizar un contrato con el vendedor donde fijas el precio “sin reformar” y realizas las reformas, dividiendo la diferencia entre la suma de estos dos valores y el precio de venta a medias. También puedes hacer un contrato de compra en corto y reformar, asumiendo el riesgo pero aumentando la potencial ganancia.

 

Técnica 6: Hipotecas privadas como saldo de precio o refinanciación. Aquí parto de mi experiencia personal como bróker hipotecario en Europa. No siempre los bancos pueden financiar, y no siempre esa financiación es la más conveniente. Por eso existen las hipotecas privadas, que son en general más caras que los bancos pero no tienen costos ocultos o de vinculación bancaria (comisiones, seguros, obligaciones de tarjetas). Se trata de una excelente inversión para hacer renta y por importes que no superen el 30% del valor del inmueble.

 

Técnica 7: comprar, lotear y vender. Esta técnica parece compleja, pero para aplicarla exitosamente no requieres dinero, pero si conocimiento y credibilidad.

El proceso comienza cuando encuentras una propiedad interesante, cuyo propietario no tiene el tiempo, el dinero o la experiencia para desarrollar el inmueble y tampoco han podido vender el inmueble sin desarrollar. La idea es proponer al propietario comprarle la tierra. Ya firmado el contrato con el propietario, puedas realizar el trámite de subdivisión.

 

Técnica 8: Lotear y vender, sin comprar. Es igual que la anterior con la diferencia que el propietario se asocia contigo aportando la tierra. Puedes celebrar un contrato de desarrollo a cambio de parte del producido por dicho desarrollo dentro de un “fideicomiso” inmobiliario. Luego funciona igual que la anterior. Solicitar permisos, desarrollar y vender.

 

Técnica 9: Compra un terreno, construye un edificio y vende. Primero hay que identificar un inmueble que reúne las condiciones que deseas desarrollar y para el cual conoces que existe demanda. Con eso, buscas un terreno donde el propietario desee hacer una oferta de compra siguiendo los pasos de “búsqueda de inmueble” con bajo factor de utilidad. Firmado ya el contrato de compra venta, solicitados los permisos y comenzado el desarrollo inmobiliario puedes realizar la pre venta, donde lo habitual es que haya un pago inicial y luego cuotas durante la construcción

 

Técnica 10: Construye y vende, sin comprar el terreno y sin el dinero de la construcción. Esta técnica te recomiendo que la apliques una vez que hayas probado alguna de las anteriores. En mi propio caso, sin la experiencia previa hubiese sido muy riesgoso hacerlo ya que el presupuesto llevado adelante en la ejecución del proyecto era importante. 

 

Todo comienza nuevamente identificando un inmueble que se adapte a lo que buscas y un terreno donde el propietario desee hacer una asociación contigo. El trato será unidades funcionales (departamentos o lo que construyas) por el valor de ese inmueble. Firmado ya el contrato de asociación en participación con el propietario del terreno, se solicitan los permisos y comienza el desarrollo inmobiliario.

 

 

 

FUENTE: ÁMBITO

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