CROWDFUNDING: UNA REVOLUCIÓN A PUNTO DE ESTALLAR

El Crowdfunding se ha convertido en un mecanismo muy popular para el financiamiento, principalmente para emprendedores de pequeñas y/o medianas empresas.

El fondo multilateral de inversión (FOMIN) ha denominado al Crowdfunding como una “una formación de capital donde las necesidades de financiamiento de una organización o de un individuo de comunicación a través de una convocatoria abierta a un grupo de personas”.

Cabe señalar que su fortaleza ha radicado en sitios virtuales a través del internet. Haciendo más sencilla la unión de inversionistas a una determinada iniciativa emprendedora. En el sitio de la compañía Lancetalent, dedicada a promover la creación de proyectos la mayoría financiados a través de Crowdfunding, destaca que la práctica de este no es tan nueva como muchos creen y tiene sus cimientos en el año 2009, cuando comienzan a subir las primeras plataformas de respaldo financiero colectivo como eje principal, esto en Estados Unidos pero logró propagarse a México.

Mariano Capellino, CEO de la compañía especializa en investigaciones del Real Estate INMSA, explica que el atractivo del Crowdfunding inicia con un excelente activo inmobiliario con una imagen de seguridad. Muchas veces es así pero también hay que tener en cuenta que no siempre un excelente inmueble garantiza una inversión segura y rentable, esta es una de las tantas dificultades en torno a este mecanismo.

“Hay Crowdfunding-no todos- que proponen por ejemplo el obtener el 80% o 90% del capital apalancándose en créditos de instituciones financieras para adquirir el inmueble y desarrollarlo. El 10% o el 20% que falta es lo que terminará financiando el inversor particular. Las instituciones no están dispuestas a financiar el 100% del proyecto ya que requieren un margen de seguridad para absorber una posible corrección a la baja del activo. El pequeño inversor financia lo que los expertos no hacen”.

Entonces es lo que nos debemos preguntar es ¿Qué pasa si el negocio final tiene un ajuste del 10% – 20% que reduce los ingresos proyectados? La respuesta es simple: el riesgo lo correrá el inversor particular porque los primeros que cobran serán los acreedores financieros que financiaron la mayor parte y tienen garantías preferenciales, asegura el experto.

Lo anterior provoca que el pequeño inversor no solo pueda poner en riesgo la rentabilidad que le prometieron sino que pueda poner en riesgo su parte o todo su capital en este tipo de Crowdfunding. Eso puede suceder simplemente porque el valor proyectado de la venta de las unidades sea menor, por haberle comprado el terreno o construido a costos no competitivos, por un aumento del costo de endeudamiento en caso de suba de tasas o por errores de pronóstico, entre otras razones muy factibles de suceder, por estas razones hay que ver los riesgos antes de participar en Crowdfunding, detalla Capellino.

Como ejemplo de situaciones posibles que podrían poner en riesgo la inversión. Se encuentra el efecto que tendría una suba de tasas de interés en Estados Unidos. Muchas veces la estrategia de salida de la inversión del Crowdfunding, corresponde a la venta de la propiedad a un inversor institucional. En ese caso , se puede proyectar un valor de venta que le permita al fondo de pensión obtener un retorno del 3% anual en el caso que las tasas suban a corto o mediano plazo 1% anual es altamente probable que estos fondos exijan como mínimo un 1% más de retorno es decir pasar de 3% a 4% anual, esto provocaría que para llegar a ese retorno el precio de venta del activo deba ser alrededor de un 25% menos para lograr esa rentabilidad. Si el proyecto estaba apalancando un 80% el pequeño inversor en este caso podría perder todo su capital, asegura.

La lista de tipos de Crowdfunding, incluye a aquellos que se basan en generar certidumbre y seguridad, ofrecen un retorno actual fijo sin que el proyecto haya empezado a generar flujos suficientes para poder disminuir ese retorno, para el CEO de INMSA esto es simple ya que ese adelanto se paga con el dinero que el inversor aportó inicialmente que en lugar de ser invertido en el negocio, fue reservado para pagar el rendimiento de los primeros años, esto no es un buen indicador de resultados que se generan al final de la inversión.

Existen otras ofertas de Crowdfunding que no utilizan el apalancamiento pero se relacionan con activos que están muy por encima de su valuación. Esto sucede habitualmente en mercados que están en un proceso de corrección o recesión y a la baja de precios. Como no hay compradores para venderles estos inmuebles por el canal tradicional suelen constituirse este tipo de estructuras (Crowdfunding) en donde se se incorporan estos activos para colocarlos a pequeños inversores que invierten cantidades bajas atraídos por las bajas tasas que proyectan, destaca el especialista.

Costa Rica y América Central

Fuente: Legic Group

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