“Yo, inquilino”: por qué alquilar se convirtió en la principal solución habitacional en la Argentina

La imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios, es la principal razón por la que a millones de personas no les queda otra opción que ser inquilinos; la relación entre precariedad habitacional e informalidad laboral, un factor clave; las posibles soluciones, según los expertos.



Pablo Ingercher, de 43 años, productor de cine, lleva casi la mitad de su vida alquilando. En agosto de 2021, debió abandonar el antiguo departamento de tres ambientes que alquiló durante casi 15 años, en la esquina de las avenidas Córdoba y Jorge Newbery, en la ciudad de Buenos Aires (CABA). “La Sra. Gentrificación vino a golpearnos la puerta y nos avisó que vivir en el cada vez más coqueto barrio de ‘Chacalegiales’ ya no era una opción para nosotros”, escribió en sus redes.


En el mismo posteo, agradeció a sus familiares y amigos que lo habían ayudado en la mudanza hacia el nuevo departamento, al que describe como “más modesto”, pero acorde al estilo “nómades con base” que eligieron vivir con su pareja, quien viaja frecuentemente por razones de trabajo. “Por ahora, seguiremos alquilando”, dice.


Ana Calvo, de 28 años, vive en Viedma y cuenta: “Alquilo porque no tengo casa propia. Si bien en mi familia las hay, implicaría vivir con ellos y no es el proyecto de vida que elijo”. Y aclara que tuvo la posibilidad de hacerlo porque es docente y puede acreditar sueldo fijo y en blanco, uno de los requisitos principales a la hora de alquilar. “Sueño con la casa propia, pero hoy la veo como eso, como un deseo, no como proyecto que pueda afrontar en el corto plazo”, confiesa.


Por su parte, Gabriel Lavric, de 34 años, empleado administrativo, firmó un contrato por un departamento de dos ambientes en pleno centro de la ciudad de La Plata, luego de haber ahorrado durante varios meses para afrontar el “costo de ingreso”. “Alquilé ante la necesidad de armar mi propio hogar y porque era la única forma de dejar de vivir con mis padres. Para mucha gente joven, que no podemos siquiera pensar en una casa propia, alquilar es la única opción”, dice.


“Casi todo el mundo quiere tener un lugar propio al cual llamar ‘mi casa’, pero es muy difícil de lograr por la realidad que vive el país”, opina Lavric. Sin embargo, reconoce otra variable que también incide en su condición de inquilino: “Somos una generación que vive en constante movimiento y tener una casa propia es como plantar bandera, anclar en lo económico y en lo personal. No sé si es lo que quiero”.


En tanto, Ezequiel Villalba, trabajador de peaje, de 37 años, sueña con construir su propia casa en Chascomús para vivir con su pareja y sus dos hijos. “Por ahora es un deseo imposible por las devaluaciones de la moneda –las viviendas están en dólares, aclara– y, también, por los sueldos que hay. En mi caso, tengo la suerte de tener un trabajo fijo, que no es malo, pero es insuficiente para acceder a un crédito hipotecario. No me queda otra que alquilar”.



Las historias compartidas a LA NACION reflejan que las razones por las que alguien acuerda un contrato de alquiler de vivienda en la Argentina, ya sea formal o informal, son singularísimas porque implican un conjunto de decisiones tomadas en base a deseos personales, pero sobretodo, a factores socioeconómicos y culturales que son, en definitiva, las variables determinantes a la hora de elegir dónde vivir.


Si bien las experiencias recabadas son diversas, están unidas por un denominador común: el alquiler representa la solución habitacional más inmediata. O, más precisamente, es la única forma de acceder a una vivienda, al menos en el actual contexto macroeconómico, signado por la caída de los salarios, que en el primer semestre del año volvieron a perder contra la inflación en casi dos puntos porcentuales.


Según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), hasta junio de 2022, los salarios (registrados y no registrados) aumentaron un 34,3% contra una inflación del 36,2%.


En tanto, en los meses posteriores, el panorama continuó agravándose -la inflación de agosto fue 7%, mientras que la acumulada ascendió 56,4% y la interanual marcó 78,5%- y repercutiendo no solo en el costo de vida diario, sino en cualquier proyección a futuro, como la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario, que es el “símbolo del largo plazo”, según el economista Federico González Rouco, autor de los libros Vivienda: El Relato y Dueños o Inquilinos: ¿cómo pensar el acceso a la vivienda?


La mirada de los especialistas


Según los expertos consultados, en la Argentina urge no solo una reforma a la actual ley de alquileres sino un abordaje integral en materia de política habitacional. Se estima que hay 2,5 millones de hogares inquilinos, en donde viven alrededores 6,5 millones de personas, de cuyo total, el 70% vive en el Gran Buenos Aires, CABA, Mendoza, Córdoba y Santa Fe.


“La actual ley de alquileres es mala porque retrajo la oferta de alquileres e incrementó los precios, pero no es el único elemento a cambiar”, afirmó Iván Kerr, exsecretario de Vivienda de la Nación. “Tiene que haber una política de alquileres y hay que discutirla seriamente porque se trata de una pata fundamental de la política habitacional, en particular, en las grandes ciudades”, agregó.


La actual ley de alquileres 27.551, en vigencia desde julio de 2020, es cuestionada principalmente por la duración de los contratos, establecida por tres años, y por el valor de actualización, que surge del Índice para Contratos de Locación (ICL), calculado diariamente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), que en septiembre arrojó un aumento del 64% para quienes debieron renovar o actualizar sus contratos.


Si bien en la Cámara de Diputados hay dos proyectos de reforma con dictámenes firmados –uno de mayoría en representación del Frente de Todos y uno de minoría, de la oposición– ninguno ha prosperado hasta el momento, ni tampoco se prevé que se traten en el corto plazo.



José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, afirmó: “Hay que abordar el tema con seriedad porque los alquileres son tema de política habitacional y de accesibilidad a la vivienda. Solo se puede acceder comprando, alquilando o heredando. Entonces, si no hay alternativa de compra real para un ingreso medio, o de dos (en el caso de una pareja), solo te queda alquilar, porque el crédito hipotecario está prácticamente en cero. Y si lo hay, muy pocos califican”.


Al respecto, según estimaciones de González Rouco, para acceder a un préstamo para comprar un departamento de dos ambientes de 50 metros cuadrados en CABA hoy se necesita comprobar ingresos totales de entre $600.0000 y $800.000. “Estamos en un momento de quiebre, en el que se rompe el aspiracional de toda una generación de acceder a la casa propia”, dijo el especialista, en el marco del 7mo. Summit de Real Estate organizado por LA NACION, a principios de agosto. Allí agregó: “Hoy no hay demanda [de compra] y el segmento que podría darle volumen al mercado está por fuera. No puede entrar por la falta de crédito hipotecario”.


Kerr coincidió: “La mayoría de los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) fueron para primera vivienda. Todos los que ingresaron era gente que alquilaba, más allá de todas las críticas que [el programa] pudo tener”. En cambio, afirmó: “Hoy los créditos hipotecarios son cero. Si vas a pedir uno al banco, te dicen que no ofrecen ese producto, o que lo hacen, pero a tasas impagables. Y, aunque no la puedas comprar, la vivienda se sigue necesitando igual. Toda esa demanda recae sobre la única oferta habitacional que hay: el alquiler”.


Cabe destacar que, en los últimos 10 años, la principal política pública en materia de créditos hipotecarios fueron los programas Procrear I (2012-2015), UVA (2016-2019) y Procrear II, Reconstruir y Casa Propia (2020-2022). Entre todos, a través de sus diferentes líneas, sumarían alrededor de 600.000 préstamos, según fuentes oficiales. Un cifra considerable, pero que queda corta si se tiene en cuenta que la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) estima que el déficit habitacional en la Argentina alcanza a 3,5 millones de hogares.


Precariedad habitacional e informalidad laboral


Marcela, de 26 años, masajista, vive con su pareja en un departamento que alquilaron en Villa Crespo. Prefiere preservar su identidad porque trabaja “en negro” en un centro de estética, ubicado en el mismo barrio porteño. “Si fuese por mí, jamás hubiera podido reunir los requisitos para firmar un contrato. Fue mi novio quien aportó su recibo de sueldo porque trabaja en blanco y una amiga suya nos prestó la garantía de Capital. La otra alternativa que nos daban era hacer un depósito de US$2000. Imposible”, cuenta.


Según el último reporte sobre el mercado de trabajo publicado por el Indec, que contempla el segundo trimestre de 2022, la informalidad laboral saltó de 31,5% a 37,8% interanual, el peor registro para esa tasa desde 2008. El dato abarca a los trabajadores que no cuentan con descuento jubilatorio, como es el caso de Marcela, estimado por el organismo oficial en unos 3,6 millones de personas.


Según Florencia Labiano, socióloga e integrante de la Escuela Idaes de la Universidad Nacional de San Martín (Unsam), “hay una clara vinculación entre informalidad laboral y precariedad habitacional” porque “la política del Estado en materia de vivienda es la del mercado de compraventa y de alquileres”. Los resultados de sus investigaciones, que abordan las prácticas de inquilinato en CABA, señalan que “los inquilinos más afectados son los jóvenes menores de 35 años, que representan el 75%”.


Labiano forma parte del grupo de investigadores que, a fines de 2021, elaboró el Índice de Vulnerabilidad Inquilina (IVI), una iniciativa del Idaes-Unsam y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS). El informe, realizado en base a una metodología que cruza doce variables, señaló que los jóvenes de entre 16 y 29 años son los inquilinos más vulnerables (33%), seguidos del grupo de entre 30 y 45 años (31%). “Se trata de una población que ingresa al mercado inmobiliario con una inserción laboral de mayor precariedad, ingresos irregulares y más dispuesta a aceptar situaciones desfavorables de alquiler”, detalló el informe.


“El alquiler es una forma precaria de tenencia porque el trabajo se ha vuelto precario. A lo largo del siglo XX, la cantidad de inquilinos fue disminuyendo a medida que la casa propia era una posibilidad real. Además, mientras había trabajo y alcanzaba para pagar la vida diaria, gastar en alquiler no representaba una inseguridad”, explicó Labiano. Pero agregó: “A partir de las décadas del ‘80 y ‘90, los niveles de empleo empezaron a caer dramáticamente, al igual que el salario real, y ello fue impactando en el acceso a la vivienda, hasta llegar a la situación habitacional que tenemos hoy”.



“Hay una relación muy estrecha entre trabajo y hábitat, entre ingreso y egreso. Como todo se volvió más frágil, el alquiler termina estando atado al resto de las cosas. Hoy es más precario ser inquilino porque son precarias las capacidades de sostener esa condición económicamente y porque, además, es imposible ser propietario”, añadió la especialista.


Y trazó una línea comparativa con la hiperinflación de 1989, cuando el índice que establecía el precio de los alquileres también se disparó de manera exponencial. Sin embargo, aclaró que aquel contexto era distinto porque la mayoría había logrado acceder a la casa propia.


En cuanto a salarios, según Kerr, el porcentaje del sueldo que se suele destinar al alquiler depende mucho de cada ciudad, pero a grandes rasgos, es de entre 30% y 40%. “Entre 2020 y 2022, ese porcentaje subió cerca de ocho puntos porcentuales promedio. En CABA, por ejemplo, pasó de 33% a 41%”, aseguró.


La clave de la desigualdad


Desde el punto de vista de Labiano, la situación habitacional actual es “la clave de la desigualdad” de las próximas décadas. “Se seguirá profundizando, en tanto el mercado inmobiliario continúe dolarizado y el crédito subsidiado siga siendo la única forma de acceder a la casa propia. Así, dentro de 20 años, con el nivel de inquilinos que hay y la reducción de propietarios de las últimas décadas, vamos hacia una situación cada vez más desigual”, afirmó.


Además, la experta consideró la cuestión generacional: “A diferencia de los ‘80, ahora son los jóvenes los que no son propietarios, lo que tiene efecto a mediano plazo e intergeneracionalmente, porque los jóvenes de hoy son los adultos mayores de mañana. Hay jóvenes que van a heredar y otros que ya son la segunda generación de inquilinos. Y la casa propia es, en última instancia, la forma de contener la pobreza en la vejez, un resguardo vital, además de un resguardo de valor”.


Por su parte, Kerr enfatizó en la importancia de avanzar de manera urgente en el diseño de políticas públicas en la materia porque “el alquiler es y seguirá siendo la herramienta principal de acceso a la vivienda”. Sin embargo, lamentó que “la Argentina carezca de datos públicos para diagramar la política habitacional en su totalidad”.


Sobre este punto, la falta de datos oficiales, coincide todo el arco inmobiliario y los expertos. “La falta de producción de números públicos constituye uno de los principales reclamos de la academia y los datos que existen no son triangulados por el Estado”, aseguró Labiano. En tanto, Rozados completó: “Si los datos no están, el Estado tiene la responsabilidad de ir a buscarlos. No se puede esperar un censo cada 10 años. Hay que tener una metodología de trabajo, que pretenda tener una estadística fehaciente para ver dónde está el problema de la vivienda en la Argentina”.


Posibles soluciones


Desde el punto de vista de Kerr, en materia de alquileres “el Estado tendría que tener muchísima menos intervención en las relaciones contractuales de las partes”. Y consideró: “La excesiva regulación hace que se distorsione y el mercado no funcione. En cambio, sí debería tener una política activa de subsidios, de acompañamiento a las familias más vulnerables, que necesitan ayuda para poder formalizar un contrato de alquiler”.


En ese sentido, el experto sugirió desarrollar un “mercado de garantías de alquiler”, como funciona en países como Chile o Uruguay, a través de bancos públicos. “Me refiero a subsidiarle una parte del contrato a familias vulnerables, que con sus ingresos no llegan a pagar un contrato formal y que los ayude a salir adelante”, aclaró. “En muchos países eso funciona como una suerte de inclusión financiera (leasing). El Estado los ayuda durante un tiempo a pagar el contrato y después pueden aplicar a programas de acceso a la vivienda o créditos hipotecarios porque ya tienen antecedentes comprobables”, explicó.


Además, Kerr puntualizó en que se podría crear un “registro de alquileres”, una suerte de “veraz de inquilinos” que podría generar datos sobre cuántos inquilinos hay y si pagaron o no. “También habría que volver a un régimen de exención fiscal para incentivar la construcción de viviendas destinadas al alquiler, que es un mercado que hoy no existe porque no dan los números”, añadió. Según Reporte Inmobiliario, la rentabilidad de los alquileres está ubicada, actualmente, en el 3,4% bruto anual.


Rozados concuerda: “Como el Estado no ofrece viviendas en alquiler, se depende de la voluntad de los privados en un 100%, entonces hay que motivar a esa voluntad”. Según el arquitecto, los incentivos pueden ser “eximir de bienes personales a cualquiera que tenga una propiedad adicional alquilada por el valor de ese inmueble” y “reducir la carga tributaria, especialmente el impuesto inmobiliario”.



Otros expertos, en cambio, no consideran que el Estado deba retirarse en lo que refiere a la regulación contractual o comercial, con el argumento de que la relación entre las partes es asimétrica, ya que los inquilinos parten desde una posición más desigual.


“Teniendo en cuenta el enorme porcentaje de personas que alquilan de palabra, se requieren de protecciones y políticas específicas para que el alquiler sea una forma digna, adecuada y estable de acceso a la vivienda”, afirmaron los investigadores en las conclusiones del IVI.


En ese sentido, los especialistas del Idaes-CELS coincidieron con la creación de un sistema de garantías públicas y de programas de subsidios a los inquilinos y, además, sumaron la idea de construir un parque público de viviendas para alquiler social, lo que “le permitiría al Estado convertirse en un actor central del mercado de alquiler, con capacidad de intervenir en los valores del mercado a través de precios de referencia y de la administración de la cantidad de viviendas disponibles”.


Pese a la diversidad de miradas que existen en la materia, los expertos concuerdan en que el alquiler constituye la principal solución habitacional. De allí la urgencia de avanzar no solo en la modificación de la actual ley, sobre la que ya existe un consenso generalizado en torno a su fracaso, sino en el diagnóstico, planificación y ejecución de una política integral en materia de acceso de vivienda en la Argentina, que involucre al conjunto del mercado inmobiliario, conformado por propietarios, inquilinos y cámaras inmobiliarias, pero también al sector de la construcción y los empresarios.



Fuente: La Nación

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