Qué pasará con los alquileres: la posible modificación de la ley preocupa a los inquilinos

Expertos del mercado inmobiliario coinciden que la incertidumbre hace que haya menos operaciones y creen que los precios aumentarán más en el futuro inmediato.

Qué el propio presidente de la Nación, Alberto Fernández, le pida a Sergio Massa, titular de la Cámara de Diputados, que revise la actual Ley de Alquileres (N° 27.551) es una señal más que clara de que su sanción y entrada en vigencia, desde julio último, sólo aportó incertidumbre y dudas a propietarios e inquilinos. No es para menos: el método de ajuste (anual y no semestral como antes) que introdujo esa legislación hizo elevar los precios en más de 50% a poco de concluir 2021.

Es “vox populi” entre los distintos eslabones del Real Estate que la normativa fracasó. Los inquilinos hacen malabares para conseguir unidades y deben pagar aumentos que golpean duramente el bolsillo cuando se renuevan los contratos; y los propietarios, ante tanta desconfianza y la extensión de los contratos a tres años (en vez de a dos, como era antes), retiraron sus unidades del mercado locativo.

El contexto también empujó a que haya más de 160.000 inmuebles en venta y falten viviendas para alquilar, otra distorsión para un mercado inmobiliario que viene complicado desde hace varios años.

Soledad Balayan, analista del sector y titular en Maure Inmobiliaria, dijo a Infobae que “es una pena que la ley se haya convertido en un instrumento político porque lo que se ha logrado es una pérdida total de la confianza en el sistema y el mercado. Nadie sabe lo que va a pasar y eso es gravísimo para la gente que participa, ya que no se puede planificar nada a futuro ni en el corto plazo”.

Aún no se sabe si el nuevo Congreso, conformado por quienes quedaron y quienes ingresaron el 10 de diciembre) tratarán la ley y las posibles reformas o la derogarán antes de fin de año. Pero las dudas impactaron en los valores y en el mercado calculan que hasta que se aclare el panorama para los inquilinos será más difícil aún encontrar viviendas en alquiler.



José Rozados, de Reporte Inmobiliario, asegura que sabe qué terminará sucediendo con la ley. “Debería derogarse y volver a la anterior, que se regulaba a través del Código Civil y Comercial. Luego, si los legisladores consideran que es imprescindible una nueva ley, deberían estudiar seriamente y en profundidad las peculiaridades del mercado locativo argentino con su gran heterogeneidad geográfica y reconocer al fenómeno de la inflación como una distorsión que debería ser resuelta libremente entre las partes”, explicó.


¿Qué pasa si se posterga mientras se reformula?

Desde el sector estiman que la suspensión de la actual ley determinaría que los nuevos contratos que se firmen se rijan bajo el código civil anterior.

Sería una medida “desprolija”, como le definieron, que generaría muchas distorsiones en el mercado. “Se sufrió bastante por la aprobación de la ley en medio de una pandemia, creo que cualquier cambio debe estudiarse con mucho análisis y precaución, sin medidas apresuradas y tratando de estimar el efecto futuro de los cambios que se propongan”, amplió Balayan.

Otro desacople surgido desde hace unos 10 días es que la demanda sigue sostenida y la oferta cayó. Se paralizaron decisiones de quienes ya se estaban animando a entrar en el mercado, justifican expertos del sector. También los valores de los alquileres aumentaron casi un 48% en el año, según distintas mediciones.

Balayan cree que la clave será a inicios de febrero cuando la demanda comienza a aumentar por estacionalidad y no se sabrá qué pasará con la oferta dado el factor incertidumbre que nuevamente comienza a golpear el mercado. “Para que mejore se necesita flexibilidad, reglas claras y permanentes, nada de eso se está propiciando”, afirmó..


¿Qué pasa con los valores?


Ante semejante panorama, los valores siguen caminando hacia arriba y con una inflación que no disminuye. La oferta de propiedades no despega, coinciden los entrevistados.

En un contexto de alta inflación e incertidumbre como el actual, los valores continuarán aumentando según el segmento en línea con las proyecciones y las expectativas económicas”, amplió Rozados.

En cuanto a los precios, por ejemplo, según datos de Reporte Inmobiliario (ver recuadros), el valor promedio en un dos ambientes en noviembre de 2020 era de $20.605 y actualmente en CABA promedia los $ 32.443. Un tres ambientes hace un año se conseguía por $27.911 y hoyo trepó a $42.932, siempre en promedio y entre los distintos barrios porteños.


¿Qué pasa en el interior?

En Rosario también es una odisea conseguir alquilar una vivienda, incluso de dos dormitorios (faltan y además aumentaron más de un 50% en el año).



Andrés Gariboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) señaló: “En referencia con lo que pasará con la nueva ley y en el caso que se modifique o se anule, la verdad es que desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCI) vamos a colaborar y aportar todo lo posible para que la normativa pueda llegar a modificarse, que no se anule pero que si se puedan cambiar los dos aspectos más significativos que son el del plazo y el de la actualización”.

Por otro lado, consideran que hasta que no se introduzcan modificaciones desde el Congreso nacional, se debería seguir con la ley vigente (N° 27.551).

Cualquier tipo de alteraciones por el momento sería contraproducente y lo ideal es darle el máximo de seriedad posible. Estimamos que si se modificara la ley en favor de propietarios e inquilinos, habría un número importante de unidades que volverían al mercado del alquiler que actualmente se encuentran a la venta”, amplió Gariboldi.

Para tener noción de los valores, en Rosario Centro, un departamento de 1 dormitorio se consigue por $20.000, y de 2 dormitorios, por 30.000 pesos. Las casas en barrios cercanos al área céntrica, de 2 dormitorios, oscilan en $35.000, y de 3 dormitorios, $40.000, siempre en promedio.



En La Plata, la situación no es muy distinta. “Departamentos de tres dormitorios hay muy pocos, son escasos en nuestro partido. Y los de dos dormitorios se alquilan rápido, sobre todo si tienen cochera, balcón y terrazas. Ahora, y en especial para 2022, como las carreras universitarias (en La Plata hay una amplia oferta de facultades) volverán a ser presenciales, hay muchas consultas de estudiantes para alquilar”, destacó Carolina Otero Rossi, socia gerenta de Otero Rossi y Cía.

En cuanto a casas de dos dormitorios o PH, donde no hay que pagar expensas, o disponen de un patio, oscilan entre 40.000 y 50.000 pesos, y se alquilan ni bien se publican.

“Si tienen cochera y patio, pueden valer un poco más, sobre todo en Tolosa y cercanías”, dijo Otero Rossi.

Los departamentos en locación tienen los siguientes precios: entre 30.000 y 40.000 pesos, dependiendo si son de dos o tres dormitorios, y de las dependencias y ambientes que ofrezcan.


Fuente: Infobae

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