Propiedades a estrenar: ¿resisten mejor la baja de precios?


Mercado a estrenar:

Producto del aumento de la oferta, la contracción económica y la suba del dólar, las propiedades continúan bajando de precio. Según datos de la consultora Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado del usado en CABA (departamentos de dos y tres ambientes estándar, sin amenities) acumula una caída del 18,3 por ciento en el último año (agosto 2021 frente a agosto 2020). El valor promedio se ubica hoy en US$ 1643,1/m2. Frente al pico de febrero de 2019, la baja llega al 31,55 por ciento.

¿Qué ocurre con las propiedades a estrenar? ¿Resisten mejor la baja de precios? En Obra consultó a cuatro brokers:

"Las estadísticas que dicen que el segmento a estrenar resiste mejor la baja de precios que los usados examina solo los precios de publicación. Esto es ficticio, en realidad lo que sucede es que los desarrolladores están corrigiendo los precios más lentamente", responde Lorenzo Raggio, gerente General de Interwin. "Si hablamos de precios de venta reales, lo que hoy se vende en Buenos Aires son aquellas propiedades que representan una oportunidad para sus compradores. El mercado está experimentando una corrección importante de precios y esto claramente se debe al empobrecimiento económico que concluyó con el retiro de la clase media respecto a la demanda de propiedades. Y los inversores hoy pueden disponer de una gran oferta (nunca el stock de propiedades en venta fue tan alto en Buenos Aires)", agrega.

"Cuando uno ve los precios de los emprendimientos en pozo tiene que ver si son precios al costo o si son precios cerrados. En los desarrollos con precios cerrados es más factible ver rebajas en los valores. Sobre todos en aquellos que necesitan vender porque necesitan liquidez (sin importar en qué etapa estén de la obra). El usado sí tiene más probabilidades de bajar de precio. Salvo aquellos cuyos precios ya han tocado un piso", aporta Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios.



Para Alejandro Schuff, director de Emprendimientos de Soldati Propiedades, el mercado es complejo y está lleno de situaciones particulares que tornan difícil generalizar: "Tanto en pozo como en unidades a estrenar, la respuesta va a depender de la necesidad de liquidez y del modelo de negocio del vendedor (desarrollador o inversor). El mercado de inversores hace muchos meses que está muy quieto con lo cual el premio tiene que ser muy atractivo para destrabar una decisión que compense ese contexto y eso obviamente genera presión a la baja en los valores de lanzamiento/pozo".


"Vimos cómo algunos desarrolladores que no bajaron sus precios el año pasado hoy están más lejos de la realidad, y cómo aquellos que se adaptaron más rápidamente hoy siguen invirtiendo y construyendo", suma por su parte Marta Oriozabala, CEO de Real Capital y agrega: "En algunos casos los usados aún están por arriba del a estrenar. Tenemos que seguir trabajando con las personas que se quedaron con valores de otra realidad, el mercado cambió muchísimo".

¿Qué diferencias de precios se observan entre usados y a estrenar? "Hoy día, se compran usados en precios de hasta un 25 por ciento más bajos que el valor que tenían pre mayo de 2019. Los desarrolladores, por su parte, convalidan como máximo hasta un 20 por ciento abajo de valores pre mayo 2019. Los defienden más, pero esto no necesariamente significa que estén vendiendo", responde Raggio, de Interwin. Y da ejemplos: "Concretamos operaciones, por ejemplo, en Pacheco de Melo y Agüero a U$S 2000 el m2 y en U$S 1400 el m2 en Gurruchaga y Murillo, en ambos gracias a que la incidencia de los terrenos era baja. Lo que se vende en pozo son tickets chicos, principalmente monoambientes o 2 ambientes compactos".

"Puede haber rebajas de hasta un 10 por ciento. Insisto, siempre dependiendo la etapa del proyecto y la necesidad del desarrollador. El comprador de emprendimientos en pozo evalúa mucho, compara y se toma su tiempo para tomar la decisión de compra. Los más buscados son los que tengan una muy buena ubicación y un proyecto atractivo aunque nada garantiza hoy una venta", dice Altgelt.

Schuff, de Soldati, coincide: "Hoy vemos negociaciones de hasta un 20 por ciento, aunque en promedio suelen ser inferiores (10/12 por ciento)".


"Los valores parten desde los US$ 1500 el m2 de propiedades a estrenar, pero todo dependerá de la zona, la envergadura del proyecto inmobiliario que se hable, el plazo de financiación y el valor final que se termine cerrando. Los más buscados hoy son los que mayor rentabilidad dejan en dólares, cambió un poco mirar la "location" por la renta", opina Oriozabala.



Distrito Boero

El Grupo Portland levanta desde mediados de 2018 en Escobar Distrito Boero, un megadesarrollo de 2100 unidades residenciales, oficinas, polo gastronómico, supermercado y centro de actividades municipales que incluye una sede del Colegio Nacional de Buenos Aires en funcionamiento. Mariano Gubitosi, gerente Comercial de Portland, habló sobre la evolución de las ventas en el contexto de cuarentena y el nivel de actividad.


¿Cómo vienen las operaciones en lo que va del año y a qué tipo de comprador potencial están apuntando en el área residencial?

Vemos un crecimiento interesante en la cantidad de operaciones durante este año, si bien el ritmo no es el ideal, se está recuperando notoriamente. El público al que apuntamos con los productos residenciales de Distrito Boero es mayormente local de Escobar, que busca este nuevo sector de la ciudad sin alejarse de lo ya conocido pero formando parte de un master plan urbanístico de gran calidad. También al público de ciudades próximas como Campana o Zárate que por temas laborales les resulte práctico mudarse a Escobar.

¿Hay interés aún por mudarse a los suburbios a causa de la pandemia? ¿Influyó ese factor en el proyecto?

No particularmente para este proyecto, está enfocado a un público más urbano y local y no vemos que sea un producto que se vea influenciado por la pandemia sino que es un producto consistente y no en respuesta a un boom nuevo y tal vez pasajero.

¿El escenario electoral puede introducir ruido en el sector en los próximos meses?

No vemos con particular atención que se pueda generar un ruido en el sector como consecuencia puntual de las elecciones o la situación política en general. Distrito Boero es un emprendimiento a largo plazo con una visión de crecimiento de la ciudad planificado que va más allá de los vaivenes políticos y económicos.


¿Buscarán replicar el concepto de distrito en otros lugares?

Definitivamente es un formato que debería replicarse en otros distritos, la conjunción de esfuerzos públicos-privados generan un crecimiento indudable cuando forman parte de planes sustentables en los distintos aspectos.

¿Cuál es el principal obstáculo que enfrenta hoy la actividad de real estate y qué necesitaría para impulsar las ventas?

La situación general del real estate se enfrenta a un escenario incierto y nuevo. La crisis a causa de la pandemia está generando nuevos hábitos en la manera de vivir los espacios. Los desarrolladores y los actores en general del real estate deben estar atentos a esta situación y acompañar las nuevas tendencias, sin caer en el facilismo del momento, sino con estudios de mercado sólidos y visión a largo plazo.


Indicadores:

Los alquileres en la zona norte del Gran Buenos Aires acumularon una suba del 50,1 por ciento entre enero y agosto, según datos de Zonaprop. En Zona Oeste-Sur, la suba fue del 34,6 por ciento. Los aumentos de los alquileres siguen siendo un tema crítico: 8 de cada 10 propietarios dice que se vio perjudicado por la ley de alquileres, indicó una encuesta de la misma Zonaprop. Y el 68 por ciento de los inquilinos también afirma que no salió beneficiado.

Buenos Aires cerró el primer semestre con una vacancia del 15,1 por ciento en el mercado de oficinas, un incremento interanual del 67 por ciento, indicó un informe regional de Cushman & Wakefield.


Fuente: Cronista

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