Por qué es un momento de grandes oportunidades en el mercado inmobiliario logístico

Mientras baja la vacancia principalmente por la demanda de depósitos de última milla, todavía quedan muchos metros disponibles para alquilar en buenas condiciones y surgen opciones de inversión a futuro.


El mercado inmobiliario logístico se encuentra en un momento bastante particular. Si bien a partir de la pandemia y por el crecimiento exponencial del e-commerce la vacancia comenzó a disminuir, los especialistas coinciden en que estamos en una etapa donde hay grandes oportunidades tanto para quienes necesitan alquilar plantas o depósitos como para quienes buscan invertir pensando en las rentas futuras. Según el último informe Panorama de Inmuebles logísticos de Cushman & Wakefield, que releva el comportamiento del sector durante primer trimestre del año, la tasa de vacancia ha descendido de 18,3% a 16,6%, especialmente como consecuencia de las superficies alquiladas en el submercado norte. Y si se tiene en cuenta que el hábito de comprar por internet es una de las tendencias potenciadas por la pandemia que llegaron para quedarse, la perspectiva para el futuro es que esa cifra siga bajando.


“El año pasado empezamos a ver que los depósitos con mayor cercanía a la Capital Federal, los que llamamos de última milla, comenzaron a ocuparse a un ritmo diferente al que venían. Y el overall de vacancia bajó por primera vez en dos años”, cuenta el bróker senior Santiago Isern, del área de Brokerage Industrial de Cushman & Wakefield. Para advertir esta tendencia fue clave hacer un ajuste en las mediciones: además de la clásica distinción en submercados (norte, sur y oeste) se analizó por anillos. “Hacia fin de 2020, los depósitos que estaban en el primer anillo, es decir 15 km hacia fuera de la Capital, habían bajado su superficie disponible en un 50%”, agrega Isern.


Así como en los mercados más desarrollados tanto la ocupación como los precios de los predios logísticos están en techos históricos, en Cushman & Wakefield creen que ese fenómeno global también se dará en la Argentina, aunque a otra escala naturalmente. “Los metros disponibles indefectiblemente se van a ir ocupando y la vacancia se va a volver a acomodar en un solo dígito. Creo que vamos a llegar a un punto en el que el mercado va a estar subofertado como lo estuvo históricamente este sector en nuestro país”, estima Isern.


Oportunidades para todos

Si el futuro del mercado inmobiliario logístico se anticipa promisorio, para muchos este es el momento de encontrar grandes oportunidades, ya se trate de metros disponibles con precios accesibles y buenas condiciones para empresas que buscan alquilar así como terrenos o incluso viejas fábricas que pueden ser reconvertidas para quienes quieren invertir.


Una de las razones por las que en Cushman & Wakefield sostienen que el mercado va a seguir mostrando dinamismo a corto plazo es que muchas compañías priorizaron acomodarse rápidamente a las nuevas necesidades generadas por la pandemia y aún deben hacer un análisis más profundo sobre los costos de esas primeras soluciones. “Todo lo que sucedió de mitad del 2020 hasta el momento fueron soluciones en su mayoría temporales, que no son las mejores ni las más eficientes. Por ejemplo, hay empresas textiles que hoy almacenan indumentaria en un lugar donde el metro cuadrado vale 25 dólares por mes cuando podrían hacerlo donde vale 5. Esas compañías, si ocuparan un parque multicliente con otras marcas de ropa, podrían reducir costos y mejorar la eficiencia de las entregas”, analiza Santiago Isern.


A pesar de que las señales de recuperación del mercado logístico son muy claras y que la vacancia está disminuyendo, los brokers inmobiliarios aseguran que aún hay muchos metros disponibles y oportunidades para que esas empresas puedan asegurarse buenos precios y condiciones ventajosas. La otra gran oportunidad del momento tiene que ver con las posibilidades de inversión de cara a un futuro que seguramente demandará muchos más metros de los disponibles. En ese sentido, desde Cushman & Wakefield ven una tendencia global que también está llegando a la Argentina y que consiste en la reconversión o refuncionalización de antiguas plantas. “Es interesante lo que está pasando con la reconversión de predios que entraron en desuso por algún motivo y hoy se los reconvierte a un producto inmobiliario con futuro.


Pasó en Estados Unidos con shoppings y grandes retails que se transformaron en depósitos de última milla. Acá aún no llegamos a eso, pero sí se están readaptando algunas plantas industriales muy bien ubicadas. Es una oportunidad para inversores locales que quieran reconvertirlas en depósitos o fábricas más chicas”, señala Isern. Como una prueba de que el mercado inmobiliario logístico se está moviendo, en Cushman & Wakefield lograron cerrar varios negocios en el último tiempo: desde una licitación para construir un completísimo Centro de Distribución para una conocida automotriz, hasta el alquiler de 17 mil metros cuadrados pertenecientes a una empresa de indumentaria en crecimiento, o la venta de un predio súper equipado de una marca que se fue del país. Y entre las oportunidades vigentes, se destaca una planta industrial logística en Bernal, ubicada sobre la autopista a 18 minutos desde el Obelisco. “Se trata de una planta de 35 mil metros cuadrados cubiertos, con todas las normas de seguridad, todos los servicios instalados y la posibilidad de tener líneas de producción”, concluye Santiago Isern.


Fuente: La Nación

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