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Mercado inmobiliario: ¿por qué bajan los precios de las propiedades en venta?

Este es el panorama para compradores y vendedores de departamentos y propiedades en el último tramo del año 2022.



En Argentina desde hace casi cuatro años las propiedades están perdiendo valor en dólares progresivamente, debido a múltiples factores. Entre estos motivos se encuentran: la falta de demanda, el exceso de inmuebles en venta (en la CABA hoy hay 169.000 propiedades publicadas), el aumento del preciodel dólar, el cepo al dólar, la inexistencia de créditos hipotecarios y el reacomodamiento de precios, que ha derivado en un mercado comprador.


A raíz de todas estas causas se está dando un proceso de retasación de los inmuebles en venta con bajas, que van desde un 30 % y hasta un 45 % de los valores históricos. Esta situación se debe a que los compradores han logrado -en base a la realización de ofertas agresivas-, que los precios de los inmuebles que efectivamente se venden en el mercado ingresen en una competencia por cautivar a los escasos compradores existentes y, por este motivo, los propietarios decididos a vender su bien inmueble comienzan a aceptar que los mercados indican que el valor de su propiedad es menor al monto al que lo adquirió o al que históricamente se cotizó, y en consecuencia entienden que la única forma en que el inmueble se pueda vender es bajando su valor.


Si bien para los propietarios estas noticias parecen muy malas, en realidad no lo son. Quienes vendan su inmueble hoy, pueden comprar un bien de mayor valor con un ahorro superior a la pérdida que sufrieron en el precio de venta; quienes decidan construir una obra nueva pagarán el m2 construido a la mitad de precio de lo que lo hubiesen pagado hace cuatro años; y los que deseen comprar un bien mueble registrable -auto, moto, barco,etc- con su valor anclado al dólar oficial también tendrán un ahorro de casi un 60 % de lo que hubiesen pagado antes.


También puede ser un buen negocio ingresar en un desarrollo inmobiliario en pozo, con pagos en cuotas en pesos actualizadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, cambiando progresivamente los dólares necesarios para pagar dichas cuotas y en un plazo de 24 meses vender el inmueble terminado y recuperar los dólares invertidos más la ganancia.


¿A quién perjudica vender en este momento? Al propietario que vende y guarda los dólares debajo del colchón, quién además sufrirá una depreciación del dólar de un 9 % anual, como consecuencia de la devaluación de la moneda, debido a la inflación de los Estados Unidos. A ese propietario le aconsejo que alquile su inmueble y que, en tres años, cuando se venza el contrato de locación, ponga su inmueble a la venta. En nuestro país el valor de los inmuebles, en los últimos 40 años, solo bajó tres veces, (1982, 2002 y desde 2020 a hoy) y subió en 16 ocasiones, naturalmente los valores se recuperarán.


La otra buena noticia es que nos encontramos en el piso de valor de mercado de los inmuebles en Argentina. Los precios de los inmuebles en un plazo mediato –dos a tres años- comenzarán a recuperarse. Hay motivos para justificar esta afirmación: en primer lugar, el costo de reposición ya es más alto; en segundo lugar, el valor del m2 construido, tanto en mano de obra como en cuanto a materiales, está subiendo de forma constante.


Ya comienzan a verse signos de recuperación de los valores de las propiedades. Este aumento no es general, pero lo vemos en inmuebles a estrenar y que se encuentren en buenas ubicaciones, así como en loteos o barrios cerrados o countries que se venden en preventa en precios tentadores, pero teniendo especial éxito los que ya están consolidados o en los que restan pocos lotes por venderse, así también los terrenos que cuenten con una rentable factibilidad municipal, que permitan construir un edificio de departamentos de más de 20 unidades funcionales en propiedad horizontal en las ubicaciones más buscadas de las grandes ciudades.


Es muy importante que quienes compren inmuebles en los que aún restan concluirse todos los pasos para contar con la escritura traslativa de dominio de su unidad funcional o de su lote asignado, consulten previamente con un corredor inmobiliario matriculado y/o con el escribano público designado antes de avanzar con la firma de un boleto de compraventa, para evitar así situaciones de inseguridad jurídica o riesgos en la inversión patrimonial realizada.


En nuestro país, los argentinos somos amantes de la inversión inmobiliaria, debido a la certeza que otorga, a la tangibilidad de la inversión y que en muchos casos se han logrado rentabilidades en dólares inigualables. Además, como históricamente sufrimos procesos económicos cíclicos, hoy nos encontramos en una crisis macroeconómica, pero tengo la seguridad, por lo ocurrido en los últimos 40 años, que la recuperación real vendrá.


Por ello, en este momento se da una situación única en el mundo, donde las propiedades han subido y ha habido un boom de ventas de inmuebles pos pandemia. En Argentina no ocurre lo mismo y los precios de los inmuebles nos brindan oportunidades que no se volverán a repetir en los próximos 10 años. Es un momento inmejorable para comprar inmuebles, los dólares como resguardo de valor se están depreciando, los inmuebles se apreciarán y hoy podemos comprarlos al precio más bajo. No habrá mejor momento, los valientes tendrán su recompensa y los conservadores se arrepentirán.



Fuente: ámbito

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