Las claves para dar el salto hacia el desarrollo propio

Desarrolladores, arquitectos y especialistas explican lo que hay que saber para animarse a ingresar al negocio.


El contexto actual de precios de materiales despierta la intención de muchos arquitectos a de lanzarse a desarrollar por sus propios medios. Sin embargo, la formación que reciben en la universidad no es suficiente para animarse a emprender. Y si bien es imprescindible que para un proyecto se convoque a especialistas en finanzas y leyes, es conveniente que el promotor esté al tanto de cada área involucrada. Para Mariela Schenone, contadora, docente de EN Real estate y asesora de la firma CDS Desarrollos Inmobiliarios, "No hay un manual. No es algo estructurado, especialmente al comienzo, cuando en general se empieza por construir un proyecto con el apoyo de friends and family". Schenone explica que la búsqueda del lote adecuado, un aparte esencial, "tiene más que ver con la caza de oportunidades". La ubicación del terreno tiene que ver con la demanda que se identifica en la zona y el producto adecuado para ella. Por eso es que Damián Tabakman insiste: "Es muy importante no meter la pata con el producto. No es que porque sea una buena oportunidad para construir hay que construir cualquier cosa. Hay que evaluar para qué segmento podemos desarrollar como primera medida".


Además de la zona, del terreno se analiza su factibilidad técnica, que es lo que se puede hacer según el código y, a su vez, que esta tenga una correspondencia con la factibilidad comercial. "Hay que preguntarse qué necesita la zona elegida. Una vez combinadas la factibilidad técnica y la comercial hay que sumarlas la factibilidad económica y financiera", señala Schenone. Para esto, conviene cuestionarse: ¿Puedo hacer algo que conviva con los valores del mercado?¿Será un producto que podrá competir con los del entorno?" Se arranca por pensar desde lo más duro hasta lo mas blando del negocio. En clases, cuando me cuentan de un proyecto los insto a responderse tres cosas fundamentales: cuánto va a generar el negocio, cómo me llevo la ganancia y cuándo me la llevo" Luis Guido, socio de GRID SA, da un ejemplo actual de como se analiza el valor adecuado para un lote. "Con respecto a las incidencias en las distintas zonas, al igual que las propiedades, han tenido una tendencial a la baja, de alrededor de %15 o un %20. Pero, evidentemente, la incidencia sigue teniendo muchísimo que ver con cada una de las zonas. Y si bien está un poco más bajo que antes, hoy podemos decir que no, por caso, para un emprendimiento que tenemos en Julián Álvarez al 900, en Palermo, hace un año o un año y medio la incidencia razonable era de 900 a 1000 dólares. Mientras que hoy ronda los 700 dólares aproximadamente.


Después de elegir el lugar, se estima su compra o el canje por metros cuadrados, una opción muy habitual en el mercado local. Schenone explica que "financieramente esta es la decisión mas eficiente porque significa evitar hundir dinero que será necesario para hacer las aprobaciones de planos, del proyecto permisos, etc." Sin embargo considera que es mejor contar con el capital para la adquisición de la tierra, ya que el canje contiene como contrapartida el hecho de que "es un proceso largo y costoso porque requiere tratar de convencer al dueño del terreno, que tenderá a buscar su beneficio. Cerrar la idea lleva tiempo y además así el desarrollador está sumando un socio. Esto es, alguien que seguramente va a querer participar del proyecto, decidir las tipologías y los valores, porque esta aportando la materia mas importante. En terrenos de negocio, tenes que aprender a convivir con alguien que no elegiste", resume.


La forma de estructurar el negocio es otra de las grandes dudas de quienes quieren emprender. Schenone afirma que lo mas habitual es recurrir al modelo de sociedad o al de fideicomiso. En este ultimo caso, "requiere un poco mas de estructura administrativa o asesoramiento para el armado". Y detalla, "Muchos arrancan comprando el terreno y poniéndolo en una sociedad, pero esto depende de cuan financiado está el proyecto. Si ya está pre-vendido entre amigos y familiares no es necesario que se haga un fideicomiso. En cambio, cuando hay canje de terreno probablemente lo más conveniente sea hacer un fideicomiso. De otra manera o se tiene que simular una compra o se tiene que incorporar al dueño como un accionista más". Para concluir, el desarrollador Damián Garbarini reflexiona: "Los arquitectos que tienen una formación diversa y global sobre el proyecto, pero el 2021 los obligará a enfatizar en la alianza con colegas del vasto management inmobiliario. La arquitectura juega en equipo con inmobiliarios, brokers, escribanías, ingenieros, gestores, analistas, entre otros. La pandemia seguirá golpeando luego de que se haya ido, ¿hemos pensado en la arquitectura pos pandemia?. Es muy importante seguir capacitándose con profesiones colaterales y establecer alianzas".


Fuente: Clarín

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