La fortaleza del ladrillo: dónde recomiendan invertir los expertos

Tras casi dos años atravesados por la pandemia, la demanda crece lentamente. Algunos de los principales actores de la industria cuentan cuáles son las mejores oportunidades de inversión y explican por qué.



La pandemia golpeó al mercado de real estate. Más allá de eso, las condiciones macro impactan de lleno en la industria del ladrillo. El peso de los impuestos y la devaluación dejó por el piso el negocio de renta en la Argentina. La falta de crédito hipotecario complica el panorama. Un sobre stock histórico de propiedades en venta complica el panorama.

Sin embargo, el segundo semestre de 2021 mostró signos de recuperación. ¿De qué magnitud es la reactivación? ¿Sigue siendo el ladrillo un resguardo de valor? ¿Es hoy una alternativa sólida para invertir?. Los especialistas insisten en que hay condiciones favorables para la inversión inmobiliaria, aunque no en todos los segmentos.

“El 2021 marcó grandes diferencias entre el mercado de usados -con valores en baja y contraofertas fuertes- versus el mercado en pozo -con valores más atractivos en dólares y la posibilidad de pago en cuotas en pesos-. Los proyectos con buena ubicación, funcionales y con amenities, no se han detenido comercialmente sino que mantuvieron una demanda constante”, analiza María Ines Kries, gerente comercial de Newland.

Con respecto a las perspectivas 2022, Kries resalta que “Argentina, es el segundo país fuera de Estados Unidos con mayor tenencia de dólares billetes. La aplicación de estos dólares ahorrados depende y dependerá en 2022 de la coyuntura política económica del país. Este país es un ave Fénix, y el mercado inmobiliario no es la excepción, hemos pasado por periodos mucho más profundos y críticos como en 2001, y nos hemos recuperado. Los inversores, desarrolladores y constructores comparten que el ladrillo sigue siendo un refugio de valor y una de las inversiones más seguras”, concluye.


1| CONDOMINIOS


La necesidad de cambiar el estilo y la calidad de vida llevó a muchas personas a pensar en la posibilidad de mudarse de la ciudad a lugares en contacto con la naturaleza. Esto aumentó la demanda de consultas y compra de lotes en countries y barrios cerrados. Este año, y con precios en acelerado crecimiento, el mercado vive una etapa de revalorización. El precio de los terrenos en casi todos los corredores (sobre todo en el norte) aumentó entre un 20% y un 50%, con algunos casos superando al 100%. Ante estas variables, surgen algunas preguntas: ¿Sigue siendo buen negocio invertir en lotes en barrios cerrados? ¿Continuarán valorizándose o ya están en su techo?

Esteban Edelstein Pernice, director de Castex, asegura que “el suburbano ha sido un mercado ganador y con mucho crecimiento, no solo en el país sino en todo el mundo. Hoy asistimos al boom de los condominios, una posibilidad muy atractiva para hacer pie en los suburbios, ya que cuentan con múltiples ventajas como la ecuación costo – beneficio: son más económicos que un departamento en la ciudad; ofrecen mayor metraje, comodidades y un entorno natural y pacífico; permiten disfrutar de todas las instalaciones y amenidades; muchos cuentan con amenities exclusivos, acceso a playas y lagunas, grandes jardines, imposibles de encontrar en la ciudad; se acceden a todas las actividades deportivas, sociales y recreativas que se ofrecen dentro del barrio; son una gran alternativa para los adultos mayores, de fácil mantenimiento y costos más reducidos. Les permite cercanía, con independencia, de los hijos y nietos que vivan en el mismo barrio o en barrios cercanos”.


2| CROWDFUNDING


El crowdfunding permite acceder al mercado inmobiliario con montos accesibles y sin ocuparse de nada. “Esta novedosa herramienta no es otra cosa que el financiamiento colectivo mayorista de propiedades, lo cual permite acceder a grandes descuentos en la compra mejorando así los rendimientos, sino que además como se realiza en conjunto con otros pequeños inversionistas, podemos acceder desde 100 dólares en algunos casos”, opina Damian Lopo, CEO de Crowdium.

“Las plataformas de crowdfunding inmobiliario más importantes, utilizan reconocidas fiduciarias del mercado registradas ante CNV y crean fideicomisos independientes por proyecto, dando a los inversores su participación porcentual sobre las propiedades y la mayor seguridad jurídica posible, pudiendo hacerlo desde la comodidad de su celular o computadora. Es una herramienta de inclusión financiera que pone al alcance de todos inversiones que antes estaban reservadas solamente para personas de alto poder adquisitivo”, sintetiza Lopo.


3| DESDE EL POZO


Ariel Wasserman, de BW Group, habla sobre las bondades de la construcción de unidades en pozo. “Una de las principales ventajas es que vendemos todo en pesos, nada en dólares. A la gente que le sobran pesos y que quiere invertir, comprar propiedades es una buena manera de comprar dólares a futuro, y comprar hoy metros cuadrados es un mejor negocio en comparación con el dólar blue o “contado con liqui”. El tamaño de la unidad que se compre dependerá por supuesto del poder adquisitivo, pero siempre los monoambientes y las unidades de dos y tres ambientes son un ticket accesible, tanto para la compra como pensando en la futura venta de esa unidad”.



4| USADO


Gonzalo Bustos de FOT Libre, destaca que “es un buen momento para comprar usados. Los precios de las unidades se han sincerado bastante. Han bajado un 35% en promedio, desde marzo de 2020 a la fecha, y si bien aún hay margen para la baja, hoy ya se pueden encontrar oportunidades interesantes. Hay un mercado sub-ofertado con 160.000 propiedades usadas en venta, sólo en CABA, desde el sector reclaman que es vital que se apruebe el plan de créditos hipotecarios que está en el Congreso de la Nación, luego de las elecciones del 14 de noviembre, y pueda instrumentarse cuanto antes”, analiza.

“Por otro lado, es importante tomar nota de un cambio de comportamiento como producto de la pandemia. Hasta 2020 la tipología más buscada era el monoambiente (concentraba el 40% de las búsquedas). A partir de la pandemia las unidades más buscadas pasaron a ser los departamentos de 3 ambientes y los PH con jardín o terraza. Las personas buscan mayor amplitud en los espacios y contar con superficies verdes”, agrega Bustos.


5|CONDO-HOTELES


Lisandro Cristiá, CEO y fundador de Argenway, empresa que desarrolla Hampton by Hilton Rosario, opina que “en el esquema de condo-hotel, las habitaciones pertenecen a inversores individuales, enteras o incluso en fracciones. Se estructura jurídicamente a través de un fideicomiso a 30 años con el doble objeto de primero construir el hotel y posteriormente gerenciar, distribuyendo las utilidades del negocio hotelero entre los inversores participantes. Se trata de una propuesta ideal para aquellos ahorristas que cuentan con los dólares guardados y quieren obtener una renta mensual interesante”.

“La propuesta económica en este caso hoy cotiza en pozo a partir de un monto cercano a 24.500 usd por ¼ de habitación. Esta alternativa de inversión se consolida como una oportunidad ideal para la coyuntura actual, ya que se basa en la histórica seguridad del ladrillo como refugio de valor, una rentabilidad muy superior a la media y proyecciones de crecimiento de la industria turística en la región. Ingresando desde el pozo, la perspectiva de ganancia de capital es del 35%, más una renta anual del 7 al 9% sobre la inversión, de acuerdo al momento de ingreso”, cuenta Cristiá.


6|LOTE MÁS CASA


Actualmente con el auge de mudarse al verde se ha visto multiplicada la venta de lote más casa. “La ventaja de la inversión viene de la mano del fin que quiera darle cada cliente a la propiedad, en las casas si se escoge la opción de construir y no comprar una terminada también se tiene una rentabilidad preferencial, que es lo que ocurre con una obra en pozo, que al estar terminada se revaloriza aproximadamente un 27%”, indica Daniela Pérez de Graffe, directora comercial del Grupo Coria.

“Los costos dependen del tipo de terminaciones, por ejemplo, para una casa llave en mano en un barrio de Pilar el costo del metro cuadrado es 650 dólares. Esto incluye la construcción con muy lindas terminaciones y completas como toda la iluminación LED bajo consumo, baños completos con porcelanato de piso a techo, doble vidrio hermético, frentes e interiores de placard, cocinas completas, galerías con parrilla, jardín nivelado y todo lo necesario para mudarse a disfrutar la casa”, aclara Pérez de Graffe.


7|RESIDENCIAL PREMIUM


Miguel Ludmer, director de Interwin, comercializa el segmento residencial premium. “Es especialmente llamativo lo activo que está el mercado.

La demanda se mantiene constante a pesar de las crisis. Queda claro que además de ser la más inelástica, hoy se encuentra una oportunidad para comprar a precios muchos más bajos que en los últimos años. Esto se debe a varias causas, la primera es que los terrenos para estos grandes proyectos se han podido adquirir a precios más razonables, segundo, la pandemia ha modificado los requerimientos habitacionales de todos los clientes, y especialmente los del segmento high-end, que además de exigencias en el diseño, buscan terrazas, lay-outs más abiertos, áreas para el home office, etc. Además de incorporar también conceptos de sustentabilidad ambiental”, expone Ludmer. “En cuanto a valores, en líneas generales podemos comentar que en emprendimientos terminados lo que estaba a 7.000 dólares el m2 ahora podría conseguirse en 5.000 dólares el m2. Y en pozo, lo que antes estaba a 5.000 dólares el m2 hoy tal vez se consigue por 3.500 dólares. Estos valores aproximados son generales, dependen por supuesto de las características de cada emprendimiento y de su etapa de inversión”, aclara.




8|NAVES INDUSTRIALES


Otro nicho interesante son las Naves Industriales. Según Christian Fucile, fundador y presidente de la constructora IMB, “hoy la oportunidad está dada por el cambio en la conducta de compra del consumidor que se aceleró con la pandemia e impulsó muy fuerte al e-commerce, y también por la política de sustitución de importaciones. Ambos factores hicieron que hoy la industria esté demandando metros y esto repercute por supuesto en el negocio de capitalización y renta”.

“Las ventajas respecto de una inversión tradicional es que este tipo de inmueble tiene muy bajo costo de mantenimiento. Otra ventaja es la estabilidad, en la industria se suelen hacer contratos a largo plazo ya que el inquilino necesita previsibilidad para realizar las inversiones correspondientes. Y finalmente, el alto índice de rentabilidad que arroja este segmento, el más alto del mercado inmobiliario”.

El experto cuenta que “con 250.000 a 300.000 dólares se puede comprar un lote en un parque industrial y construir una nave de 1.000 m2 a 1.200 m2 de categoría triple A, con pisos industriales, sistema constructivo de alma llena, o sea naves premium que luego se pueden alquilar en aproximadamente 2.000 dólares por mes, o sea que es un negocio que arroja una renta de entre un 8 y 10% anual en dólares”, concluye Fucile.


9|MONTEVIDEO Y PUNTA


La capital uruguaya y Punta del Este siguen siendo un imán para inversores argentinos o consumidores finales que quieren cruzar el charco como una alternativa de vida.

Para Mario Seresevsky, desarrollador de Azure Ocean Reserve, “Uruguay es un mercado con una moneda estable lo que hace que las inversiones inmobiliarias no fluctúen por alteraciones en su tipo de cambio. A esto podemos agregarle seguridad jurídica, economía estable, y previsibilidad para hacer negocios. En definitiva, es un país donde las reglas de juego son claras. Punta del Este, por su parte, es un mercado en plena expansión”.

“El argentino puede comprar por ejemplo hoy una unidad de dos ambientes a estrenar en complejos premium sobre la playa, y con amenities, con u$s190.000. El precio incluye cochera y baulera, y la unidad se entrega amueblada y equipada, o sea lo que se conoce como Airbnb Ready, listas para ofrecerlas en alquiler temporario. Además se ofrece financiación, o sea que se puede tomar posesión de la unidad y comenzar a explotarla para renta abonando solo el 40% del precio, y el saldo en 60 cuotas fijas. En cuanto a la renta, en los meses de temporada alta ronda entre los u$s5.000 y u$s6.500, mientras que de marzo a noviembre los u$s900 dólares, o sea que deja una renta aprox. del 10% anual en dólares contemplando una ocupación del 75% al año”, indica Seresevsky.

Teófilo Banchero, CEO de Banchero Real Estate, “en Uruguay todo está centralizado en Montevideo. Ejecutivos de negocios, estudiantes de grado y posgrado, todo uruguayo del interior termina en algún momento viviendo en la ciudad. Esto hace que sea una plaza de alta demanda de alquileres de todo el año. Si a esto le sumamos las ventajas de la Ley de Vivienda Promovida que exime de impuestos a los alquileres en muchos barrios de la ciudad entonces el escenario es el ideal para la inversión”.

La primera ventaja que encuentra el especialista al comprar un departamento en la capital uruguaya respecto de Buenos Aires son las impositivas, “lo que eleva considerablemente el margen de capitalización, sobre todo en las zonas de vivienda promovida. A esto le podemos sumar, una vez que contamos con la posesión de la unidad, la alta rentabilidad respecto de la que se consigue hoy en Argentina, hablamos de casi el triple de renta. En Montevideo ronda entre el 5% y 6% cuando en Buenos Aires está entre el 1,5% y 2%”.


10| MIAMI


Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, explica por qué es una oportunidad para los argentinos invertir en Miami. “Hoy Miami es la ciudad de mayor crecimiento de Estados Unidos y promete convertirse en la Dubái de Occidente. El mercado inmobiliario está en plena expansión. Si bien los precios subieron la demanda los convalida. La ciudad se está convirtiendo en un polo de atracción de empresas y habitantes permanentes. Hoy la oferta no alcanza a satisfacer a la demanda. Las unidades en proyectos de pozo o a estrenar se venden por el valor publicado y muchas veces en el día”, cuenta el empresario.

“Sin dudas conviene comprar de pozo o a estrenar. No recomiendo comprar unidades usadas, sobre todo aquellas con mucha antigüedad. El error más común del argentino es llegar a Miami e ir a comprar algo frente a la playa por 150.000 dólares. La realidad es que con esos montos terminan comprando en edificios antiguos a la altura de la 70 street, en North Beach, la zona vieja. Estas unidades solo se compran al contado, y el día de mañana son muy difíciles de vender, los edificios están llenos de problemas, y una vez que lo comprás tenés que pagar un montón de gastos de special assessments. La realidad es que para comprar algo bueno en la playa tenés que contar con más de 450.000 dólares”.


11|STORAGES


Dentro de las inversiones no tradicionales dentro del real estate está la industria del storage, genera ingresos anuales, sólo en Estados Unidos, por 39.5 mil millones de dólares y es considera parte de la infraestructura americana, lo que la vuelve popular y atractiva para inversionistas de todo el mundo. “En los últimos tiempos, a pesar de las recesiones, cambios demográficos y la pandemia, ha quedado demostrado que este tipo de inversiones son de las más seguras y con mayor margen de rendimiento dentro del sector inmobiliario; además la facilidad de entrada y salida del negocio es otra de las principales razones por las cuales cada vez más quienes invierten eligen a los espacios de almacenamiento como una buena alternativa. Por otro lado, en comparación con otros productos del real estate, los condo storages tienen menos gastos y necesidad de mantenimiento, menos imprevistos y presentan mucho menos riesgo”, explica Marcos Victorica CEO de Best American Storages.

A este producto “se puede acceder como inversionista comprando unidades con un título de propiedad individual con valores que van a partir de los 12.000 dólares por unidad, con un rendimiento asegurado neto de gastos, seguros e impuestos del 5.5% anual por alquileres. A eso se suma la apreciación en dólares de un sector que viene valorándose continuamente en las últimas décadas” cierra Victorica.


12|FONDOS COMUNES DE INVERSIÓN


Ignacio Bacsay, Asociado de Dracma, explica por qué hoy es una oportunidad invertir en fondos comunes de inversión y cuáles son las ventajas respecto de una inversión en ladrillos tradicional.

"Un fondo común de inversión cerrado inmobiliario es una oportunidad única para inversores (sobre todo pequeños), que cuentan con la posibilidad de acceder a las rentabilidades del negocio inmobiliario desde montos bajos, y a través de una herramienta transparente y regulada que invertirá de manera directa en diversos proyectos residenciales. Consideramos que, dadas las buenas proyecciones del negocio inmobiliario actuales, debido a los bajos costos de construcción en dólares y el bajo precio de venta de los inmuebles en comparación con los precios promedios históricos de los mismos, convierten a estos fondos en una óptima alternativa de inversión. Por último, el fondo tiene un gran beneficio fiscal para personas humanas ya que está exento del Impuesto a las Ganancias y del Impuesto a los Bienes Personales".

A diferencia de la inversión en ladrillos tradicional, este nuevo instrumento tiene varias ventajas, según Bacsay:

  • Bajas/nulas restricciones de entrada: no es necesario que el inversor disponga de grandes sumas de dinero para participar de este instrumento, puede entrar con mínimos de 100.000 pesos; a diferencia de alternativas de inversión en pozo, donde generalmente este debe adquirir, como mínimo, una unidad completa.

  • Diversificación de proyectos y desarrollistas: el fondo se asociará con diferentes desarrollistas de reconocida trayectoria con el fin de construir proyectos inmobiliarios de distinta índole, como edificios, complejos residenciales, loteos de barrios, entre otros.

  • Seguridad jurídica y transparencia: el fondo está regulado por la CNV y posee custodia de activos en Banco Comafi; además, está auditado por PWC y un auditor técnico de obra independiente, que audita constantemente los proyectos y asegura la transparencia de los costos y plazos de las obras.

  • Bajo riesgo: el fondo tiene en todo momento el respaldo del activo real (inmueble), además Dracma administra los recursos del fondo e irá desembolsando contra avances de obra o anticipos por materiales, todo certificado previamente por el auditor técnico de obra.

  • Eficiencia fiscal: el fondo es un vehículo transparente, es decir, no paga impuesto a las ganancias, sino que es el inversor quien debe incluirlos en su declaración jurada una vez que reciba las utilidades, lo que permite diferir el pago de impuestos hasta la percepción de las ganancias.


"Con un monto mínimo de inversión de AR$ 100.000 el fondo brinda la posibilidad a pequeños inversores de participar en rentables negocios inmobiliarios, sin la necesidad de invertir grandes sumas de dinero. Respecto a otras cuestiones técnicas, el fondo es en pesos y tendrá un tamaño máximo de u$s 60.000.000 (equivalente en pesos), al que se estima llegar en 24 meses (desde la primera colocación), mediante emisiones en tramos, previas al desarrollo de cada nuevo proyecto. En cuanto a los márgenes de capitalización, están por el orden del 10% anual por encima de la inflación, producto de la escala, y con una seguridad mayor a partir de la diversificación de la inversión", concluye el experto.


Fuente: El Ámbito

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