Expertos del mercado inmobiliario anticipan cómo será el 2022 para el Real Estate

Miguel Ludmer, de Interwin; Esteban Edelstein, de Castex, y María Inés Kries, de Newland, realizaron un balance del 2021 y adelantan sus perspectivas para el próximo año.

Tres expertos del sector inmobiliario analizan cómo termina el año respecto de la ventas y compra de propiedades y anticipan cómo será el mercado del Real Estate en 2022.


Miguel Ludmer, director de Interwin

En nuestra opinión el 2021 fue un año bastante difícil para el mercado inmobiliario de Buenos Aires. Todo el contexto - lo macro económico, lo político y, por supuesto, la pandemia que aún no ha finalizado – fue mutando a lo largo de este año. Y en ese proceso, y desde esa perspectiva, entendemos que se fueron aclarando las cosas y que el mercado empezó a interesarse por diferentes proyectos.

Lo que notamos, en términos de energía y movimiento, es que los desarrollistas están ávidos en seguir adelante con sus emprendimientos, siguen interesados en comprar nuevos terrenos - buscando por supuesto precios más accesibles-, y todos los que están en el mercado continúan en movimiento con el objetivo de seguir generando nuevos negocios y desarrollos, comprando tierra y programando nuevos lanzamientos para el futuro.

En cambio, desde el lado de los compradores la realidad es que están bastante selectivos. Tienen ante sí un inventario de ofertas bastante amplio, por lo que concretar cada venta es bastante trabajoso y hay que dedicarse para que se vayan cerrando operaciones.

Que de hecho se cierran, pero a niveles muy competitivos, y luego de una búsqueda muy exhaustiva de su parte.

Creemos que el movimiento va seguir positivo y que potencialmente estamos encontrando el piso de valores, con cual cabe esperar algún rebote para los próximos años. Claramente desde el punto de vista macro hay que resolver lo vinculado a la inflación y a los demás temas macroeconómicos relacionados con la estabilidad, pero nosotros sentimos que lentamente las proyecciones van mejorando. Y muchas personas en el sector coincidimos en la expectativa de que el contexto mejore y la inversión inmobiliaria crezca.

Como suelo mencionar, esta sigue siendo una industria muy noble en la que, a pesar de las variaciones del dólar y la altísima inflación, los inmuebles siguen resistiendo. Y el mejor ejemplo es comprobar que la baja del 20% o del 25% que experimentaron en estos últimos 2 años no guarda relación con los movimientos que sufrió la economía

Al mismo tiempo, sabemos que se está trabajando con la posibilidad de dar marcha atrás con la ley de alquileres, un ordenamiento que no pudo cumplir con sus objetivos, con lo cual si esto se concreta podríamos esperar un mercado que se reactive y comience a recuperar rentabilidad y esto atraiga nuevamente a muchos interesados.


Esteban Edelstein Pernice, director de Castex

El suburbano, tanto en nuestro país como a nivel mundial, ha sido uno de los mercados ganadores y con mucho crecimiento a partir de la pandemia. El encierro forzoso ubicó al verde y a los espacios abiertos como el nuevo lujo y la llegada del virus aceleró decisiones.

El sector registró entonces una gran demanda de terrenos, condominios y también de casas llave en mano en diversos emprendimientos residenciales ubicados en distintos puntos cardinales de los suburbios.

Entre las razones que contribuyeron a este fenómeno se destacaron la implementación del tele-trabajo; el factor económico - por la misma cantidad de dinero es posible mudarse de un departamento urbano a los suburbios, ganando más metros, ambientes y espacio verde -; y la decisión de cambiar a un estilo de vida más calmo y amigable en conexión con la naturaleza.

También podemos sumar el auge de lo que se denominó el movimiento YOLO - ("You Only Live Once") que podríamos traducir como "Solo se vive una vez" – un concepto que en estos tiempos escuchamos mucho de boca de nuestros clientes cuando nos comentaban que el motivo que los decidió a mudarse estaba relacionado con haberse replanteado sus prioridades y el haber entendido que lo importante era disfrutar a pleno el "ahora", ya que solo tenemos una sola vida.

Hoy se registran récords de ventas en muchos barrios, a la par que por la gran demanda se están confeccionando listas de espera tanto para el lanzamiento de venta de nuevas etapas de lotes como de construcción de nuevos condominios.

Creo que la demanda va seguir creciendo, y lo relaciono a lo que explica Malcolm Gladwell en su libro "The Tipping Point", en el que alude al punto de inflexión en la evolución de la demanda de ciertos productos, en los que su uso y expansión se hace virales.

Se ha creado un círculo virtuoso, y son las mismas personas que ya se mudaron a los suburbios las que difunden, y muestran, las bondades y los cambios que se produjeron en su calidad de vida cuando invitan a sus familiares y amigos a pasar el día. Ya no es la publicidad la que divulga las ventajas, sino que son los propios usuarios quienes promueven los beneficios que brinda la experiencia de vivir fuera de la ciudad y en contacto con el verde.

Este boca en boca entre clientes es lo que hace que el crecimiento del suburbano sea exponencial. Y esto obviamente hará subir los valores en los emprendimientos existentes, especialmente en la medida que no surjan nuevos emprendimientos similares. Porque hay que tener en cuenta que, por el lado de la oferta, esta es inelástica, y esta dificultad para que crezca la oferta está vinculada fundamentalmente con la necesidad y la oportunidad de mejorar el proceso aprobatorio de nuevos emprendimientos inmobiliarios en la provincia de Buenos Aires y en la actitud de algunos municipios ante este tipo de emprendimientos.

Si tenemos en cuenta de que en un emprendimiento de estas características pueden contabilizarse hasta 3000 personas trabajando, la expectativa de que las autoridades le pongan foco representaría una enorme oportunidad de generación de empleo, crecimiento económico para la provincia y nuevos recursos fiscales.

En nuestro caso, tenemos al menos 4 proyectos con tierra identificada e inversores a la espera de las señales que nos brinden municipios y la provincia. Se trata de proyectos importantes y complejos, que pueden llegar a implicar 10 años de desarrollo e inversiones muy importantes, por lo que es fundamental para su concreción que el contexto sea propicio para alentar inversiones.


María Inés Kries, gerente comercial de Newland

El 2021 es un año que marcó grandes diferencias entre el mercado de usados - con valores en baja y contraofertas fuertes - versus el mercado en pozo - con valores más atractivos en dólares y la posibilidad de pago en cuotas en pesos.

Los desarrolladores inmobiliarios fuertes, que cuentan con solvencia para sostener sus productos y no necesitan apalancarse en las ventas, no tuvieron ni tienen urgencia en bajar los valores de las unidades en pozo.

El mercado inmobiliario en obra o pozo no se frenó durante 2021, solo estuvo ralentizado. En forma constante se siguieron cerrando operaciones, en especial de unidades de 1 y 2 ambientes, y algunas de 3 o 4 ambientes. Lo concreto es que la gente necesita invertir o comprar sus viviendas. Mientras no exista crédito, o sea muy difícil acceder a él, las operaciones en pozo van a seguir concretándose.

El mercado siempre valora más las propiedades nuevas que las usadas, por lo que está dispuesto a pagar algo más para acceder a ellas. Proyectos con buena ubicación, funcionales y con amenities, no se han detenido comercialmente durante la pandemia sino que mantuvieron una demanda constante.

En 2021, con la baja del costo de construcción, los compradores de propiedades en pozo se beneficiaron al replicarse esta circunstancia en el precio final de sus unidades.

Finalmente, los departamentos en pozo o construcción resultan una gran oportunidad para acceder al techo propio y/o de capitalizarse ya que permiten adquirir un activo dolarizado pagándolo en pesos. Las propiedades en pozo sostuvieron los valores del 2020 y no esperamos una baja para el 2022.

Argentina, es el segundo país fuera de Estados Unidos (U$S250.000.000) con mayor tenencia de dólares billetes. La aplicación de estos dólares ahorrados depende y dependerá en 2022 de la coyuntura política económica del país.

El país es un ave Fénix, y el mercado inmobiliario no es la excepción, hemos pasado por periodos mucho más profundos y críticos como en el 2001, y nos hemos recuperamos.

Los desarrolladores inmobiliarios, conocedores del mercado y de la historia, no han detenido su marcha, la ciudad es una foto de ello, cada día hay más obras. Los inversores desarrolladores y constructores comparten que el ladrillo sigue siendo un refugio de valor y una de las inversiones más seguras.


Fuente: El Ámbito



19 visualizaciones