¿El fin del ladrillo?: el real estate se recupera, pero la incertidumbre empaña el panorama

En un contexto incierto, el sector apunta a que crezca la participación de inversores que apuesten al mercado como forma de dolarizar sus ahorros. La actualidad del segmento residencial y el corporativo.



Si no era suficiente con la incertidumbre que generó la pandemia y la compleja situación económica y financiera, en las últimas semanas desde el ámbito político se sucedieron una serie de anuncios que sumaron inquietud a la industria de la construcción y al mercado inmobiliario, real estate incluido.


Aunque el acuerdo firmado con el FMI trajo algo de alivio al sector empresario, el clima se recalentó con el debate sobre la creación de un impuesto a las viviendas ociosas, las indefiniciones en torno al futuro de la polémica ley de alquileres, el intento de un nuevo tributo a los bienes en el exterior y el anuncio de un revalúo inmobiliario.


Si bien algunos indicadores muestran que la construcción viene recuperando el ritmo (según el Indec, creció 30,8 por ciento en 2021), la asfixiante presión regulatoria y tributaria, la inflación ascendente y la pérdida del poder adquisitivo llevan al sector a reclamar por un plan económico que ofrezca un marco de certidumbre y estabilidad.


LOS DESAFÍOS DE LA COYUNTURA


Según datos de Zonaprop, en los últimos dos años, la oferta en el mercado de compraventa se incrementó 28,7 por ciento y la demanda se redujo 49,9. Por el contrario, la demanda de inmuebles en alquiler aumentó 69,3 por ciento mientras que la oferta disminuyó 21,2.


En Mudafy también confirman el aumento que se registra en el stock de propiedades en venta: "A inicios de 2020 se veían en el orden de 90.000 publicaciones en portales inmobiliarios de departamentos a la venta. Hoy ese número creció por arriba de 120.000. A su vez, la demanda está en los niveles más bajos. Como consecuencia, el valor de las propiedades se redujo", explica Franco Forte, CEO y fundador de la plataforma.


Asimismo, desde el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires alertan sobre el bajo nivel de operaciones. Si bien durante 2021 hubo 53,7 por ciento más escrituras firmadas respecto al año anterior, fueron menos de 30.000 actos y señalan que "los últimos dos años hubo los peores registros desde 1998".


Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), opina: "Hay mucha precaución porque las ventas siguen muy frías. Esto es un problema porque si se construye mucho pero se vende poco, lo poco que se concreta se hace a un precio insatisfactorio y eso le quita humor y entusiasmo a todo el mundo, empezando por el desarrollador".


No obstante, el referente se apura a aclarar: "Por supuesto que igual hay un montón de obras porque hay gente aprovechando que está barato construir, aunque todo depende de cuándo construís y de qué suceda con el dólar y la inflación, que es muy alta. Pero, en términos históricos, la construcción sigue barata y eso es un driver. Por otro lado, hay muchas obras que se empiezan pero que -como no se vende mucho- no avanzan al ritmo que se querría. Por esto resulta tal vez un poco engañoso mirar las cifras de los permisos de construcción".


El año pasado, en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) se registraron 3075 encomiendas de obra (que implicarían la construcción de 2,5 millones de m2 en CABA). A su vez, hubo 1307 encomiendas de demolición, lo que suma 4382 permisos en total. Estos datos funcionan como indicador de los proyectos que comenzarán a ejecutarse durante 2022.


Néstor Magariños, consejero del CPAU, sostiene: "La actividad de la construcción privada está atravesando un período positivo. En términos de cantidad de encomiendas, 2021 fue uno de los mejores años de la última década. Y, según nuestros datos, se sostuvo en el primer bimestre de este año".


En tanto, el último informe del Indec señala que la superficie autorizada por los permisos de edificación en diciembre de 2021 involucró 1 millón de m2, 47,1 por ciento más que el año anterior.


Sin embargo, sobre el ritmo esperado para 2022, Magariños coincide en que "se ralentizará ya que todos los indicadores muestran un mercado poco demandado, con caída de los valores. El poder adquisitivo de la población también está en baja, lo que aleja la posibilidad de compra para amplios sectores de la población. Además, no existe el crédito hipotecario y la situación económica local -con una inflación acelerada por la guerra en Europa- agrega incertidumbre y paraliza proyectos de inversión".


Para Diego Cazes, director general de la inmobiliaria LJ Ramos, las últimas iniciativas políticas no contribuyen: "La gente se encuentra con que tiene que pagar más bienes personales por el revalúo a sus inmuebles, que es otro de los temas que viene a complicar los alquileres. A los locatarios se les pide contratos a tres años mientras que el Gobierno no puede pactar los valores del supermercado ni a seis meses. Antes de la ley de alquileres actual, los ajustes semestrales eran más bajos. Ahora, los propietarios trasladan sus temores a la toma de decisiones: vender sus inmuebles y entonces hay menos oferta y suben los precios, o cubrirse con un hipersobreprecio para salvarse de todos los desfasajes que puedan venir durante los tres años de contrato. Acá los alquileres no están subiendo por la inflación, suben por las medidas para los propietarios".


PROPUESTAS RESIDENCIALES


En general, los productos que continúan más activos son el residencial premium y el suburbano. Este último, aunque "tuvo momentos de gloria en los últimos dos años, está más tibio", sostiene Tabakman. Sobre la base de los datos de Zonaprop, la demanda de terrenos se incrementó 150 por ciento desde la pandemia.


Gonzalo De la Serna, CEO de Consultatio, cuenta que en sus desarrollos suburbanos registraron récords de venta y de obras durante 2021, tanto en la ciudad pueblo Nordelta, en Tigre, como en Puertos, Escobar (donde lanzaron Nativas, un nuevo barrio). Prevén repetir estos logros en 2022.


Al respecto, afirma: "Estamos muy optimistas por la revitalización que ha vivido el segmento de urbanizaciones y los cambios en los modos de vida y la búsqueda del verde. En tanto, con la salida de la pandemia, la recuperación del posicionamiento de las ciudades y de la vida urbana le da una ventaja al mercado residencial respecto al negocio de oficinas, al menos en este contexto. Por eso tomamos la decisión de ponderar la inclusión de viviendas en nuestro proyecto de la zona Catalinas".


La compañía inició el concurso de arquitectura para diseñar una nueva propuesta a desarrollar en los terrenos que adquirieron por subasta pública en avenida Madero 1085, 1105 y 1185. En el lugar originalmente pensaban construir oficinas AAA pero -ante los cambios de hábito que trajo la pandemia- optaron por reformular el proyecto.


"Habrá novedades interesantes. Estamos trabajando fuertemente porque consideramos que representará una propuesta innovadora, en una zona que antes tenía un único uso, relacionado a los inmuebles de oficina", cuenta De la Serna. El nuevo proyecto -de aproximadamente 100.000 m2- incluirá, además, espacios comerciales, culturales, educativos y recreativos.


Consultado sobre el futuro del mercado suburbano, Mateo Salinas, gerente general de Eidico, una de las principales desarrolladoras de barrios cerrados y abiertos con presencia en 11 provincias, apunta: "Sigue habiendo oportunidades. Tanto la pandemia, la competitividad del tipo cambio, como el valor del costo del metro cuadrado para construir trajeron demanda de terrenos en proyectos nuevos, en emprendimientos avanzados y en townhouses. En nuestro segmento continuamos viendo oportunidades, aunque el mercado secundario y las reventas (que tuvieron un pico altísimo entre agosto de 2020 y buena parte de 2021) tendieron a estabilizarse".


En tanto, para Tabakman también el potencial está en los proyectos residenciales premium urbanos: "La gente considera que vale la pena fabricar metros cuadrados hoy sin siquiera ponerlos a la venta o vendiendo poco porque piensa que el día que en la Argentina salga el sol -vaya uno a saber cuándo será- ese segmento es el que más rebotará".


OFICINAS, ESTABLES


A partir del avance en la campaña de vacunación y el regreso presencial a las oficinas (aunque sea bajo un esquema híbrido) el mercado corporativo comenzó a revertir la tendencia descendente.


No obstante, para el titular de la CEDU, este mercado "todavía está muy en stand by, a la espera y, aunque no es cierto que las oficinas están en crisis en todo el mundo, en general están en un mal momento. Así que pensar en proyectos nuevos de oficina en Argentina no es aconsejable por ahora".


El comportamiento del mercado de oficinas clase A de CABA durante los últimos meses de 2021, según el informe de Cushman & Wakefield, mostró ciertos signos de estabilidad luego de dos años de crisis pandémica.


A su vez, en el primer trimestre de 2022, la tendencia continúa. De acuerdo con Colliers International Argentina, en este período el inventario de oficinas no registró grandes cambios y, tanto los valores de alquiler solicitados (23 US$/m2 en promedio) como la tasa de vacancia (19,6 por ciento) se mantuvieron estables.


En este contexto, IRSA, uno de los players más importantes del sector, continuó la venta de parte de sus activos corporativos. A fines de marzo se conoció que se desprendió de dos pisos (2370 m2 de superficie) y 24 cocheras que son parte de 261 Della Paolera, su última torre AAA en Catalinas Norte. La venta fue por US$ 20,4 millones. Esta operación se sumó a la venta de otros seis pisos en ese mismo edificio, concretadas desde fines de 2021.


Si bien durante los últimos dos años la compañía venía despojándose de oficinas y cocheras, alegaban que estas decisiones eran para mantener su portafolio de inversiones corporativas actualizado. Pero, estas últimas operaciones, no se corresponden con ese razonamiento. Aunque desde IRSA prefirieron no participar de este informe, se sabe que estas decisiones responderían a que la compañía quedó golpeada tras el cierre de sus centros comerciales, hoteles e inmuebles corporativos durante la pandemia.


Sobre las proyecciones para el real estate corporativo, Cazes opina que "las oficinas van a seguir siendo buenas para la renta pero no es este el momento de entrada dado que hay una vacancia muy riesgosa como para tener un inmueble desocupado".


Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, añade: "Este será un año de adaptación, donde se empezará a ver un freno en el aumento de la vacancia. Esperamos que el mercado comience a recomponerse. El desafío es volver a poblar las oficinas y recuperar una vacancia de un dígito. Actualmente, en algunos submercados, como el Microcentro o el Corredor Panamericana, este indicador llegó al 25 por ciento".


En Núñez, a metros de Avenida del Libertador, Raghsa cuenta con dos emprendimientos corporativos AAA: Centro Empresarial Libertador (CEL) en Libertador 7208, inaugurado en enero de 2020, y otro en la manzana contigua, sobre Campos Salles, en proceso de construcción. Entre ambos, totalizarán 150.000 m2.


Estas torres, sumado a los nuevos desarrollos del Parque de la Innovación (ex Tiro Federal), "van a dar una nueva dinámica, transformando este barrio con una mixtura de usos muy interesante", augura Pablo Kiesel, gerente comercial de la compañía, quien sostiene que a pesar de que "en todo este tiempo se especuló con el final de las oficinas, nada más lejano a la realidad".


RETAIL Y LOGÍSTICA


La actividad ligada al retail viene mostrando signos claros de recuperación, aunque el panorama difiere según la zona, el tipo de demanda y la oferta comercial.


"Obviamente como se impuso el e-commerce, buena parte del retail fue muy castigado porque apareció una demanda de otro tipo de cosas. Por ejemplo, de experiencias, restaurantes y bares. Hay un proceso de transformación fuerte del retail pero no de crisis; lo que está en crisis es el formato tradicional", sentencia Tabakman.


Para Alejandro Badino (hijo), gerente general de Colliers, este mercado se encuentra actualmente "más activo", aunque con "valores muy dispares según el corredor, el tipo de local y/o inquilino". La tasa de vacancia promedio del último semestre de 2021 se ubicó en 4,6 por ciento mientras que el asking rent del mercado se situó en torno a US$ 21,5/m2. No obstante, los valores por corredor exhibieron un amplio rango (desde US$ 10,7/m² hasta US$ 28,8/m²).


Por otra parte, el mercado logístico e industrial presenta "cierto dinamismo y este segmento es uno de los más buscados por los inversores", agrega. Tabakman coincide y señala: "El industrial logístico en particular está atravesando un momento buenísimo. Todo el soporte inmobiliario al e-commerce vive un momento especialmente positivo, con demanda muy sólida, dentro de las limitaciones".


Adolfo Curi, CEO de Grupo Posadas, advierte: "Dentro del sector del real estate industrial, el potencial de los centros logísticos es enorme y es donde vemos mayor crecimiento para los próximos años. Dentro de dos o tres años, la demanda de este sector irá en aumento pero, por el contrario, el stock de depósitos viene decreciendo, producto de la situación que atraviesa el país".


Con respecto a las naves de los parques industriales, al igual que los centros de distribución, los retornos de las inversiones "no son tan atractivos en este momento", pero en el mediano plazo se irán regularizando. Los depósitos serán "las vedettes de los años próximos", concluye Curi.


De acuerdo con Colliers, la tasa de vacancia de los centros logísticos premium se ubicó en 7,9 por ciento en el último semestre de 2021 (1,4 por ciento más que en el período anterior). Si bien hubo un incremento de este indicador, la absorción neta prosigue con tendencia positiva. En cuanto al inventario, se incorporaron nuevos metros al stock. Al cierre del segundo semestre del año el asking rent del mercado promedió los 5,4 US$/m² (subió 10,8 por ciento).


EXPECTATIVAS 2022


Si bien varios de los entrevistados aclaran que "no tienen la bola de cristal" para proyectar cómo evolucionarán las principales variables de la economía en general y del sector en particular, se animan a compartir sus reflexiones. Tabakman sostiene: "Que en la actualidad haya bastante construcción -aún sin vender- es porque existe la percepción de que ya estamos en un piso y hay expectativa de rebote. Si bien es real que se vende menos, no se ve una oleada de gente saliendo a vender a cualquier precio. En los próximos años, tendremos un rebote".


Para Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), dado que el desarrollo inmobiliario canaliza inversiones de mediano y largo plazo, se espera "un año difícil y con fuertes limitaciones, hasta que la situación macroeconómica no ofrezca un panorama claro del camino a seguir para lograr la necesaria recuperación de los niveles de actividad e inversión". Mientras, según advierte, los compradores continuarán siendo "la porción de la sociedad con ingresos para comprar un inmueble durante el tiempo que toma construirlo".


En cuanto al gap de oportunidad respecto a los costos de construcción, según De la Serna, el nivel de actual resulta aún "relativamente aceptable". Y detalla: "Estamos un 45 por ciento en dólares por encima del mínimo de octubre de 2020, pero todavía un 48 por ciento por debajo del máximo de abril de 2017. Lo que resulta importante es lograr el regreso de los inversores, para aumentar los niveles de demanda y que eso luego se traduzca en incrementos en los precios de venta".


Carlos Spina, director de la desarrolladora Argencons, hace un balance general de las contras y los pros de la actual coyuntura: "Es un año sin dudas con muchos desafíos. Como sector, no escapamos de la macro. El vaso medio vacío lo podemos seguir llenando con la dificultad de importaciones, el muy poco fluido mercado, la falta de confianza y expectativas, la ley de alquileres, el aumento impositivo en Bienes Personales a través de las valuaciones, así como las amenazas de más proyectos de impuestos extraordinarios por única vez a los que tienen dinero y propiedades declarados en Argentina".


Sin embargo, y sin dejar de tener todo esto en cuenta, Spina prefiere pensar cuáles serían las razones para creer que puede haber una recuperación del sector: "La inflación en los Estados Unidos parece determinar que no es muy inteligente quedarse con los billetes; a esto se suma la incertidumbre internacional que genera la guerra y que la inversión más tradicional y fácil de entender que tenemos es el ladrillo".


Además, dice, ya son varios los que sienten "que se está tocando el piso en la baja de los valores" por lo que "el cambio de ciclo, por incipiente que sea, debería colaborar a un mercado más fluido".


En tanto, la inflación local "hace que los que tengan flujo positivo de pesos sientan que pueden trasladarlo a ladrillos en pozo, comprando barato por los costos actuales versus los históricos (aunque las oportunidades de ´ganga´ del segundo semestre 2020 quedaron en el recuerdo, sigue siendo barato comparado con los últimos 10 años)".


Asimismo, Spina cree que "como siempre, habrá algunos que anticiparán un cambio de ciclo con las elecciones de 2023 y querrán adelantarse al cambio. Las expectativas son moderadamente positivas".


Socio y cofundador del estudio y desarrolladora ATV Arquitectos, Ignacio Trabucchi, suma su visión del negocio: "Tomamos a 2022 con cauteloso optimismo. En este marco, consideramos que se trata de un período con una tendencia hacia la recuperación y la normalización de la actividad mientras se terminan de acomodar los sectores. De este modo, con mayor movimiento los valores e indicadores se van a recomponer y, a partir de allí, se podrán fijar nuevos valores y dinámicas sobre las que ir viendo el panorama hacia adelante".


En cambio, Alejandro Reyser, socio y director ejecutivo de la desarrolladora RED, afirma: "2022 se presenta como un año muy difícil. El contexto mundial, pero sobre todo el local, no nos permiten pensar que veremos algo de viento a favor, como hace tiempo está esperando el mercado inmobiliario. Con el acuerdo con el FMI cerrado, por lo menos sabemos que no vamos a una situación de default, que hubiese implicado una crisis de otra envergadura".


Sin embargo, la inflación y el costo de construcción alto y en ascenso, hace que la gente siga perdiendo poder adquisitivo respecto a las propiedades. Al respecto, Reyser detalla: "Si eso lo cerramos con un dólar estable, esto repercutirá en un aumento de los costos en dólares, generando aún más dificultad. El mercado inmobiliario necesita algo de previsibilidad, y esto no es lo que vemos para 2022. Pero, todas las medidas que se puedan impulsar, como ser la extensión del plazo del blanqueo o el fondeo de créditos hipotecarios, le permitirán al sector tener algún incentivo".



Fuente: El Cronista

6 visualizaciones