Consideraciones generales de la actividad de desarrollo inmobiliario

En el día de ayer 30 de septiembre, tuvimos el agrado de contar con la presencia de Diego G. Currais y Diego H. Cavanagh en nuestro encuentro presencial, con el fin de abordar las consideraciones generales de la actividad de desarrollo inmobiliario.

Iniciamos nuestro encuentro intercambiando las notas características que debe tener un desarrollador para que lo diferencien del Comitente:

- El desarrollador no puede ser una persona jurídica pública.

- El desarrollador no realiza la inversión para sí, sino que en todo caso es para su comercialización a terceros.

- El desarrollador puede realizar el proyecto en terreno propio o ajeno.

Tanto Currais como Cavanagh nos informaron sobre la responsabilidad del desarrollador:

Si el desarrollo nació de generar una idea que fue transformada en Proyecto de Arquitectura o Ingeniería, responderá por la corrección, legalidad y vicios de ese proyecto.

Si ese proyecto se transformó en obra ejecutada, responderá por los eventuales daños que puedan causar los vicios ocultos; o la ruina total o parcial derivada de vicios de construcción, del suelo o mala calidad de materiales.

Si la obra desarrollada fracasó en su rentabilidad responderá frente a los inversores, por la corrección o incorrección de la factibilidad y justificación económica y financiera que debe contener el proyecto. Y por fin, si el desarrollador también vende, responderá por los vicios redhibitorios y el posible incumplimiento del contrato de compra venta.

Es importante recalcar que en cada caso el juez deberá ponderar el rol cumplido y la incidencia en el daño. El objetivo en la planificación debe ser evitar y/o mitigar los riesgos asociados a un desarrollo en un mercado con reglas en constante cambio.

Para finalizar nuestro encuentro pudimos diferenciar y comparar los tipos de relaciones contractuales.


Pre Contractual

  • Libertad de negociar y para abandonar las negociaciones.

  • Deber de obrar de buena fe para no frustrar las negociaciones injustificadamente.

  • Responsabilidad por el daño que sufra el afectado por haber confiado, sin su culpa, en que celebraría el contrato.

  • Se recomienda pedir la renuncia a este derecho en cada instrumento de negociación (ej. Cartas de intención) que se firme.

Contractual

  • El contrato es para las partes como la ley misma.

  • Deben celebrarse, ejecutarse e interpretarse de buena fe. Normas del Código Civil y Comercial de la Nación de forma supletoria.

  • Usos y costumbres y las reglas del arte.

Post Contractual

  • Responsabilidad por vicios o defectos y diferencias en las calidades “no ostensibles” ocultos.

- Fondo de Reparos.

- Plazo: 3 años.

- Notificación del problema.


  • Responsabilidad por daños que comprometen la solidez de la obra y por los que la hacen impropia para su destino.

  • Plazo: 10 años desde aceptada la obra.



Agradecemos a @okcred.sa que nos acompaña en esta oportunidad como sponsor principal. en LCNI.

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