Brecha del 22% entre el precio publicado y el de venta

Carlos y Ana esperan ansiosos, en su casa comprada hace 25 años, la visita del dueño de una inmobiliaria de confianza convocado para tasar la propiedad. Después de mostrar el inmueble, la pareja se sorprende al escuchar una cifra que dista, por lo menos, un 25% de la que habían estimado, según algunos precios que pudieron relevar en las plataformas especializadas online. “Es el valor razonable que se puede pedir si quieren que aparezca algún comprador”, sentencia sin eufemismos el martillero, alineado con la política de no “sobretasar” el inmueble aún a riesgo de perder un cliente.


Este cuadro forma parte de la coyuntura que está viviendo el mercado inmobiliario, signado en los últimos años por los altos precios de las unidades que se resisten históricamente a bajar. ¿A qué valor promedio en dólares por metro cuadrado se publican los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires y a cuánto se están vendiendo?


Según el análisis realizado por Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y titular de Maure Inmobiliaria, en base a un reporte de Re/Max y el informe de noviembre de Zonaprop, existe una clara brecha entre los valores que se publican y los valores finales de la operación que se concreta.


De acuerdo con estos datos, ese gap promedia el 22% según un relevamiento en 16 barrios porteños. Y, particularmente en algunas zonas, la “contraoferta” llega al 40% como es el caso de San Telmo. En tanto, Barracas, Recoleta y Villa Urquiza tienen la brecha de precios ofertados y finales más bajos de la tabla, con un promedio del 16%.


Almagro, por caso, exhibe precios promedio de ventas realizadas de US$ 2.002 el metro cuadrado para los monoambientes y de US$ 1.886 para los dos y tres ambientes, mientras que el precio publicado en Zonaprop es de US$ 2.432. En Palermo, esa distancia promedia el 21% y en Retiro, el 37%.


Según los datos provistos por las inmobiliarias, en Belgrano, un monoambiente se puede vender a US$ 2.440 el m2 o a US$ 2.793 un departamento más grande, pero los precios publicados llegan a US$ 3.185.


En otro barrio típico, como Flores, el precio promedio publicado es de US$ 2.246 por del m2, aunque la operación de compraventa se cierra finalmente a un valor de US$ 1.762, según estos relevamientos.


De acuerdo con la experiencia de Remax, en la Ciudad de Buenos Aires, el tipo de propiedad que tuvo un margen menor de negociación respecto al valor de la publicación fueron los departamentos, que además se vendieron en una menor cantidad de días.



En cambio, las propiedades que más tardaron en venderse fueron los terrenos, y como consecuencia también tuvieron un mayor margen de negociación.




Qué pasa en el Gran Buenos Aires​


Al analizar otras áreas del Gran Buenos Aires, el porcentaje de negociación respecto del valor publicado mostró resultados bastante homogéneos. Por ejemplo, en la zona Norte, los locales y las oficinas resultaron tener la brecha más alta (14,52%). Y eso ocurrió también en la zona Oeste, con un gap de 16,41%.


En cambio, en la zona Sur del GBA, los departamentos concentraron la brecha de precios publicados y reales de venta más alta respecto de otros productos, con el 37,98%.

La distancia que media entre los precios publicados y aquellos de las operaciones reales tiene su explicación en la resistencia del mercado a bajar los precios.


Según un reciente informe de Mercado Libre junto a la Universidad de San Andrés, el valor de venta en dólares del metro cuadrado de las propiedades nuevas publicadas en la plataforma bajó 1,2% en noviembre respecto al mes anterior y un 6% en la comparación interanual. Al mismo tiempo, los valores de venta de casas cayeron 1,6% intermensual.


Los municipios donde los precios de las casas en dólares bajaron más fueron General Rodríguez, en la zona Oeste y Pilar, en la zona Norte: en ambos casos se observó una caída del 31% interanual. En tanto, en la Ciudad de Buenos Aires, la mayor baja se dio en inmuebles ubicados en Mataderos, Parque Chacabuco y Palermo, con el 10%, 9% y 8%, respectivamente.



FUENTE: CLARIN

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