Alquileres: cuando el exceso regulatorio mata al negocio

Hace unos años el mercado inmobiliario llenaba los espacios de los medios por el florecimiento del sector. El boom inmobiliario de principios de la década del siglo XXI constituía un fenómeno pocas veces visto en la ciudad. Con inversiones récord en el sector, las 332.476 propiedades del censo 2001 daban paso a los millones de metros cúbicos de cemento que Rosario acumuló en pocos años. Más de 2 millones de metros cuadrados construidos llevó a un incremento de la oferta habitacional pocas veces vista en la ciudad.


Sin dudas que aquel proceso tuvo un sinnúmero de factores que lo hicieron único e irrepetible: invertir en ladrillos resultaba más rentable que muchas opciones financieras. Era un milagro que una fuente genuina de riqueza, tradicionalmente conservadora, compitiera con grandes “fondos de inversión”. Hoy el mercado añora ese pasado y vuelve a ser noticia, pero por otras razones. En efecto, el 15,3% de los hogares rosarinos son alquilados. Alquilar una propiedad constituye una solución habitacional que otorga al mercado inmobiliario una dinámica de flujos de pagos. Para los propietarios, una retribución del capital, para los inquilinos, un componente del gasto familiar muy importante.


A priori, el fenómeno no sólo es privativo de la ciudad. En Argentina 1 de cada 5 personas alquilan. Con lo cual las necesidades habitacionales que se resuelven por la vía de éste mercado son muy importantes. En efecto, existen millones de personas y familias impactadas por los vaivenes del sector. Y en los últimos años, pandemia mediante, fueron sucediéndose cambios regulatorios, fiscales, macroeconómicos, de expectativas que afectaron al negocio fuertemente. Extensión de los contratos, por la vía del nuevo código civil, actualizaciones anualizadas y reguladas por el gobierno, congelamiento de contratos, registración de todo tipo de contrato (independiente de las cantidades) en la AFIP, elevada inflación, ausencia de créditos hipotecarios, tasas de interés por las nubes, incertidumbre cambiaria, etc., etc. transformó, definitivamente, el negocio inmobiliario, primeramente, y al de alquiler en segundo lugar.


Lamentablemente, el profundo desconocimiento de los hacedores de política fiscal sobre el sector, y las consecuencias de las desacertadas medidas de urgencia tomadas, provocaron un ajuste que perjudicará a todos los actores involucrados: propietarios y familias. Confundir al bien “vivienda” con un bien de capital, en vez de consumo, lleva a considerar a los activos con un exceso de regulación que perjudica a los más débiles y necesitados. Entender que la dinámica del mercado de la construcción depende de las expectativas y la ecuación de rentas que genera el mercado de alquileres es alentar a uno en beneficio de otro. Regular uno y pretender estimular fiscalmente otro (con un blanqueo impositivo) no sólo es contradictorio sino que es inútil para intentar lograr el objetivo. La experiencia nos muestra cómo hacerlo y recrear un círculo virtuoso.


Hoy la oferta de viviendas en alquiler está ajustando por cantidad (retracción), lo que conducirá a fuertes ajustes de precios (al alza). Exactamente opuesto a lo deseado. Paradójicamente, el tránsito que se produce es hacia el alza en el precio de los alquileres y a una baja en el valor de las viviendas, por cuanto la caída de las cantidades ofrecidas para alquiler se traducen en un exceso de oferta en el mercado de compra-venta que no cuenta con una demanda firme. En el mientras tanto, las familias deben sortear las subas mediante renegociaciones o bien, aceptando mudarse a propiedades de menor valor. Todo un ciclo de ajuste que reconfigurará la ecuación del sector. En resumen, mientras las regulaciones ven al sector como un “mercado de bienes de capital”, las familias lo perciben como “un bien de consumo básico”. Confundir los planos conlleva a generar incertidumbres y trabazones de un motor de riqueza y trabajo genuino regional.


* Economista, Ex Subsecretario de Hacienda de la Nación y miembro fundador de la Fundación de Estudios Políticos y Estratégicos.


Fuente: Rosario3

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