Alquileres: cómo se realizarán los desalojos tras el fin del congelamiento

Luego del anuncio del ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Jorge Ferraresi, donde confirmó que no se extenderá el congelamiento de alquileres a partir del 1 de abril, se generaron ciertos interrogantes respecto al fin del DNU 320/20 que prorrogaba automáticamente los contratos de los alquileres y prohibía desalojos. Para empezar, los inquilinos, a quienes se les venció el contrato en los últimos 12 meses, tendrán la obligación de renovarlo. Esto significa que, a partir de abril, las condiciones del acuerdo estarán regidas por la nueva ley sancionada a mediados del año pasado. Una norma que cambia condiciones claves a la hora de efectivizar un desalojo.


Qué cambió en los procesos de desalojo tras la nueva ley

Luego de la sanción de la nueva ley de alquileres, se introdujo un nuevo actor en el proceso de desalojo: la mediación, de la que participarán locadores y locatarios ante un juez para resolver el conflicto. En estos casos será fundamental el registro del contrato en AFIP, ya que la inscripción del mismo es necesaria ante la necesidad de avanzar en un desalojo. “Para iniciar el proceso de desalojo, desde el año pasado, hay que hacer la mediación previa obligatoria. Luego, se abre la posibilidad de iniciar en Tribunales el proceso de desalojo y allí el juez está obligado a notificar a la AFIP, según el artículo 16 de la ley 27.551 (nueva ley de alquileres), sobre la existencia del contrato y si no está se le aplicará la multa”, remarca Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Y agrega otro dato clave: “Esto puede demorar un juicio unos cuatro meses más de lo habitual, como mínimo. Si antes se demoraba un año, hoy sería un año y medio. Cabe recordar que ahora las garantías que pide el propietario no pueden superar más de cinco meses de alquiler, lo cual es una ridiculez. Si tardas 18 meses en desalojar, el seguro te paga solo cinco”.


La mediación se realizará en todos los casos. “No hay ninguna posibilidad de que haya desalojo sin que se pase por una mediación en el Ministerio de Justicia y el Banco Central regulará los aumentos”, advierte Jorge Ferraresi, Ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat. Para no demorar un juicio de desalojo, será fundamental que los contratos de alquiler estén inscriptos en la AFIP. Esta iniciativa busca una mayor transparencia en la relación entre locadores y locatarios. Pero ¿qué pasa con los propietarios que no los registren? El abogado Mariano Esper, especialista en el sector, afirma que podrán avanzar en el proceso: “Solo que la infracción fiscal quedará expuesta porque el juez que intervenga debe informar a la entidad sobre la existencia del contrato”.


Quiénes pueden hacer una demanda anticipada de desalojo

Los abogados confiesan que la prórroga del decreto incentivó a que los propietarios avanzaran con demandas anticipadas de desalojo. En general las hicieron aquellos dueños de departamentos alquilados que percibían que sus inquilinos “estaban abusando de los beneficios del decreto, es decir que podían cumplir con el pago y no lo hacían”, Este recurso permite avanzar en los tiempos. Los expertos explican que si cuando finaliza el contrato de alquiler el locatario no quiere abandonar el inmueble, el desalojo puede demorarse un año y medio. Por eso, optan por arrancar el proceso algunos meses antes. Esto permite ahorrar tiempo hasta que el juez dicte sentencia para que la orden se cumpla una vez que finalice el contrato (o el decreto, en este caso). “Los locadores se amparan en el Artículo 688 del Código Procesal, Civil y Comercial de la Nación y muchos dueños de viviendas destinadas a la renta se anticiparon a los tiempos de la Justicia argentina: ya realizaron demandas anticipadas de desalojo, con tan sólo un objetivo: asegurarse la desocupación de sus inmuebles tras la finalización del decreto”, comenta Abatti.


A la hora de analizar qué cantidad de inquilinos realmente tienen problemas para afrontar los pagos de los contratos, el último informe de la Federación de Inquilinos Nacional, realizado durante el mes de diciembre de 2020, indicó que sólo el 11,4% de los encuestados estaba en riesgo de enfrentar un “desalojo inminente”. En línea con ese porcentaje, un relevamiento que realizaron los distintos Colegios Profesionales en la Argentina que nuclean a las inmobiliarias indicó que casi el 90% de los inquilinos pagó en término el alquiler de su vivienda, otro tanto lo hace con atraso y solo el 5% se adhirió al DNU y prorrogó el pago de sus obligaciones. Un capítulo aparte merece el impacto que tiene un alquiler en el ingreso de una familia: un estudio de la Federación de Inquilinos Nacional (FIN) cuantificó que en diciembre del año pasado los locatarios destinaban el 56,1% de los ingresos totales del hogar para pagar el alquiler de la vivienda, cinco puntos porcentuales por encima que la encuesta de noviembre.


Fuente: La Nación

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