A UN AÑO DE LA LEY DE ALQUILERES ¿Mejoró o empeoró el mercado de locaciones?


En el día de ayer, Jueves 19 de Agosto, contamos con la presencia de

𝘿𝙞𝙚𝙜𝙤 𝘾𝙖𝙩𝙖𝙡𝙖𝙣𝙤 - Martillero y Corredor Público ▪ Profesor Adjunto UADE.

𝙍𝙤𝙙𝙤𝙡𝙛𝙤 𝙇𝙖𝙨𝙘𝙖𝙣𝙤 - Asesor legal externo en Rent-A-House Argentina.

𝗠𝗼𝗱𝗲𝗿𝗮𝗱𝗼𝗿: Pablo Sánchez


Los temas abordados fueron:

  • Ajuste del precio del alquiler.

  • Alternativas de extinción del contrato de locación.

  • Registración de los contratos.

Nos brindaron algunos valores estadísticos respecto a los efectos del sector inmobiliario de la LEY 27.551 (vivienda de ocupación permanente).


  • 2,4 millones de hogares alquilan. Esto representa 18% del total de hogares del país.

  • La población joven de la Argentina representa el 42% de los inquilinos del país.

  • En la Ciudad de Buenos Aires, el 70% de los jóvenes alquila, en contraposición a un 35% de adultos (entre 35 y 65 años) y a un 14% de los mayores de 65.

  • Los alquileres se concentran principalmente en los centros urbanos: la ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires aportan el 50%, mientras que otro 20% está en Córdoba, Santa Fe y Mendoza.

Efectos directos sobre las locaciones:

  • Durante julio, los alquileres tuvieron su primer aumento anual bajo la nueva fórmula de actualización —el índice ICL, compuesto por inflación y salarios (IPC + RIPTE)— que se aplicó a los que habían firmado su contrato enjulio de 2020, un año atrás.

  • El índice de actualización que corresponderá aplicar a quienes firmaron sus contratos en agosto del año pasado hoy es del 48%.

  • Un hogar que pagaba $25.000 pasará a pagar en agosto 2021, $37.000.

  • A modo de ejemplo, en un sueldo de $80.000 significa un aumento de 13,4 puntos porcentuales, de 31,2% a 44,6%.

  • A principios de 2020, por ejemplo, un hogar inquilino promedio en la ciudad de Buenos Aires destinaba cerca de un tercio (30%) de su ingreso al pago de alquiler; hoy destinan un 42%.

  • En plena pandemia, el costo del alquiler aumentó “notablemente”, cuando casi por décadas sus aumentos nunca superaban al de la inflación.

  • En la ciudad de Buenos Aires, los alquileres aumentaron cerca de 70% y, en el interior del país, 44% en promedio (entre 8 y 34 puntos más que la inflación).


Los posibles factores de los efectos:

  • La escasez de crédito hipotecario o La baja rentabilidad del alquiler como inversión o La incertidumbre jurídica que generaron el congelamiento de alquileres y la Ley de Alquileres.

  • La imposición de la regulación del Índice Contratos Locativos (ICL), BCRA, para la actualización anual de los valores de los alquileres.

  • El esquema del ICL tiene entre sus trabas principales Primero, anula la posibilidad de propietarios e inquilinos de decidir cuál será la evolución de sus alquileres. Segundo, la periodicidad anual frente a escenarios inflacionarios de incertidumbre como los que sufre hoy la Argentina.

  • El momento en el que se aumentó el plazo mínimo coincidió con el congelamiento de los alquileres (DNU 320) y la actualización de precios cada 12 meses, por lo que esa extensión solo sumó incertidumbre a la previsibilidad de los propietarios sobre sus ingresos.

  • Fue contemporáneo a la suspensión de los desalojos, lo cual generó aún mayores dudas sobre la seguridad jurídica. También modificó la ley de mediación prejudicial. o Registración de contratos.

Ley 27,551. Un año después…


Nuevas consecuencias:

  • Restricción obligatoria.

  • Plazos diferentes.

  • Procedimiento especifico de ajuste.

  • Alternativas de renovación



DNU 320/2020 y prórrogas (66/2021) – Ley 15172 Pcia. Bs. As. - Hasta 31/3/21


- Suspensión de desalojos.

- Prórroga de contratos.

- Congelamiento de precios de alquileres.

- Subsistencia de fianza.

- Deudas por diferencia de precio entre el monto pactado y el que corresponda pagar.

- Deudas por falta de pago que pudieren generarse hasta el 31 de marzo del 2021

- Mediación previa (hasta el 30 de septiembre de 2021).

- Mediación Obligatoria para desalojos (art. 22 ley 25,557).

- Optativo para ejecuciones.

- Notificación a la AFIP por parte del Juez (art. 16 Ley 25,557.


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