A UN AÑO DE LA LEY DE ALQUILERES ¿Mejoró o empeoró el mercado de locaciones?
En el día de ayer, Jueves 19 de Agosto, contamos con la presencia de
𝘿𝙞𝙚𝙜𝙤 𝘾𝙖𝙩𝙖𝙡𝙖𝙣𝙤 - Martillero y Corredor Público ▪ Profesor Adjunto UADE.
𝙍𝙤𝙙𝙤𝙡𝙛𝙤 𝙇𝙖𝙨𝙘𝙖𝙣𝙤 - Asesor legal externo en Rent-A-House Argentina.
𝗠𝗼𝗱𝗲𝗿𝗮𝗱𝗼𝗿: Pablo Sánchez
Los temas abordados fueron:
Ajuste del precio del alquiler.
Alternativas de extinción del contrato de locación.
Registración de los contratos.
Nos brindaron algunos valores estadísticos respecto a los efectos del sector inmobiliario de la LEY 27.551 (vivienda de ocupación permanente).
2,4 millones de hogares alquilan. Esto representa 18% del total de hogares del país.
La población joven de la Argentina representa el 42% de los inquilinos del país.
En la Ciudad de Buenos Aires, el 70% de los jóvenes alquila, en contraposición a un 35% de adultos (entre 35 y 65 años) y a un 14% de los mayores de 65.
Los alquileres se concentran principalmente en los centros urbanos: la ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires aportan el 50%, mientras que otro 20% está en Córdoba, Santa Fe y Mendoza.
Efectos directos sobre las locaciones:
Durante julio, los alquileres tuvieron su primer aumento anual bajo la nueva fórmula de actualización —el índice ICL, compuesto por inflación y salarios (IPC + RIPTE)— que se aplicó a los que habían firmado su contrato enjulio de 2020, un año atrás.
El índice de actualización que corresponderá aplicar a quienes firmaron sus contratos en agosto del año pasado hoy es del 48%.
Un hogar que pagaba $25.000 pasará a pagar en agosto 2021, $37.000.
A modo de ejemplo, en un sueldo de $80.000 significa un aumento de 13,4 puntos porcentuales, de 31,2% a 44,6%.
A principios de 2020, por ejemplo, un hogar inquilino promedio en la ciudad de Buenos Aires destinaba cerca de un tercio (30%) de su ingreso al pago de alquiler; hoy destinan un 42%.
En plena pandemia, el costo del alquiler aumentó “notablemente”, cuando casi por décadas sus aumentos nunca superaban al de la inflación.
En la ciudad de Buenos Aires, los alquileres aumentaron cerca de 70% y, en el interior del país, 44% en promedio (entre 8 y 34 puntos más que la inflación).
Los posibles factores de los efectos:
La escasez de crédito hipotecario o La baja rentabilidad del alquiler como inversión o La incertidumbre jurídica que generaron el congelamiento de alquileres y la Ley de Alquileres.
La imposición de la regulación del Índice Contratos Locativos (ICL), BCRA, para la actualización anual de los valores de los alquileres.
El esquema del ICL tiene entre sus trabas principales Primero, anula la posibilidad de propietarios e inquilinos de decidir cuál será la evolución de sus alquileres. Segundo, la periodicidad anual frente a escenarios inflacionarios de incertidumbre como los que sufre hoy la Argentina.
El momento en el que se aumentó el plazo mínimo coincidió con el congelamiento de los alquileres (DNU 320) y la actualización de precios cada 12 meses, por lo que esa extensión solo sumó incertidumbre a la previsibilidad de los propietarios sobre sus ingresos.
Fue contemporáneo a la suspensión de los desalojos, lo cual generó aún mayores dudas sobre la seguridad jurídica. También modificó la ley de mediación prejudicial. o Registración de contratos.
Ley 27,551. Un año después…
Nuevas consecuencias:
Restricción obligatoria.
Plazos diferentes.
Procedimiento especifico de ajuste.
Alternativas de renovación
DNU 320/2020 y prórrogas (66/2021) – Ley 15172 Pcia. Bs. As. - Hasta 31/3/21
- Suspensión de desalojos.
- Prórroga de contratos.
- Congelamiento de precios de alquileres.
- Subsistencia de fianza.
- Deudas por diferencia de precio entre el monto pactado y el que corresponda pagar.
- Deudas por falta de pago que pudieren generarse hasta el 31 de marzo del 2021
- Mediación previa (hasta el 30 de septiembre de 2021).
- Mediación Obligatoria para desalojos (art. 22 ley 25,557).
- Optativo para ejecuciones.
- Notificación a la AFIP por parte del Juez (art. 16 Ley 25,557.
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